Monthly Archives:' May 2019

Condômino inadimplente não pode ser impedido de usar áreas comuns do prédio.

No dia 28 de maio de 2019 o Superior Tribunal de Justiça concluiu o julgamento do Recurso Especial nº 1.699.022, interposto por uma proprietária de apartamento que estava sendo impedida de usar as áreas comuns do Condomínio em razão da inadimplência das taxas condominiais.

O entendimento adotado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) foi de que “o morador que esteja com as mensalidades do condomínio em atraso NÃO PODE SER IMPEDIDO de usar as áreas comuns do prédio, como piscina, brinquedoteca, salão de festas ou elevadores.”

Por unanimidade o colegiado considerou INVÁLIDA a regra do regimento interno que impedia o uso das áreas comuns em razão de inadimplência das taxas.

No referido voto o Relator, Ministro Luis Felipe Salomão, destacou que existem posições divergentes na doutrina, em razão do fato de haver uma mescla da propriedade individual com a copropriedade sobre as partes comuns feita pelo Código Civil, perfazendo uma unidade orgânica e indissolúvel.

Foi destacado, ainda, que o inciso II do art. 1335 do Código Civil possui como regra clara a garantia do uso das áreas comuns pelos Condôminos.

“Além do direito a usufruir e gozar de sua unidade autônoma, têm os condôminos o direito de usar e gozar das partes comuns, desde que não venham a embaraçar nem excluir a utilização dos demais”, afirmou o relator.

Assim, concluiu que não pode haver sanções sem previsão legal com o intuito de constranger o Condômino ao pagamento, afirmando que o próprio Código Civil estabelece meios legais específicos e rígidos para a cobrança das dívidas, as quais não impõem o devedor ao constrangimento, quiçá afetam a sua dignidade.

Afirmou, ainda, que “como é sabido, por uma questão de hermenêutica jurídica: as normas que restringem direitos devem ser interpretadas restritivamente, não comportando exegese ampliativa.”

Por fim, ressaltou que a falta de pagamento das taxas condominiais vem sendo desestimulada em razão da possibilidade de perda do imóvel, por ser exceção expressa à impenhorabilidade do bem de família.

Nesse sentido é importante que o Condomínio se atente ao eventualmente limitar quaisquer dos direitos dos Condôminos inadimplentes, sendo aconselhável que a convenção condominial e o regimento interno (que são as leis que regem todas as relações do local) sejam examinadas por profissionais especializados com o intuito de serem evitados maiores prejuízos para a coletividade.

Obras e Reformas na área comum do Condomínio. O que preciso saber?

Antes de começar a pensar em reforma é preciso compreender uma coisa muito importante: A LEGISLAÇÃO!

Por isso, estar bem informado para realizar o processo de APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIA é essencial. .
São os artigos 1.341 à 1.343 do Código Civil que abordam o tema.

Além disso, é preciso atenção aos HORÁRIOS E DIAS em que se é permitido fazer barulho.

Geralmente é a CONVENÇÃO e/ou o REGIMENTO INTERNO que dispõem sobre esses detalhes.

Ademais, é preciso identificar o tipo de obra a ser realizada, visto que esta pode ser NECESSÁRIA, ÚTIL OU VOLUPTUÁRIA.

É com esses parâmetros – apesar de não serem os mais fáceis de interpretar – que a lei determina o quórum necessário para a aprovação. A exceção são as obras emergenciais – essas devem ser feitas naquele momento.

Resumidamente assim dispõe o Código Civil:

VOLUPTUÁRIAS são aquelas de “mero deleite”, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável;


ÚTEIS são as que aumentam ou facilitam o uso do bem; 


NECESSÁRIAS são as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

Depois que ficar claro em qual dos três tipos suas obras se encaixam, o síndico deve atender o que diz a lei sobre cada uma delas.

Com relação aos quóruns de aprovação:

OBRAS VOLUPTUÁRIAS devem ser aprovadas pelo voto de DOIS TERÇOS DOS CONDÔMINOS (diferente do número de presentes na assembleia).

ÚTEIS precisam ser aprovadas pela MAIORIA DOS CONDÔMINOS, ou seja, 50% mais um.

NECESSÁRIAS são divididas em dois grupos:

1. Urgentes (com despesas excessivas): precisa ser comunicada à assembleia convocada imediatamente. .
2. Não urgentes (com despesas excessivas): só após autorização da assembleia.

Por fim, é preciso investir tempo e cuidado ao escolher uma empresa séria para contratar. Peça referências, conheça a trajetória do prestador de serviços e se assegure de que ele tenha toda a documentação exigida para a execução da obra que você precisa.

Além disso, garanta a emissão da ART, que é a sigla de Anotação de Responsabilidade Técnica. Este é o instrumento através do qual o profissional registra as atividades técnicas solicitadas através de contratos para o qual o mesmo foi contratado.

Os 6 erros mais comuns cometidos pelos Síndicos

Função complicada, por vezes estressante.

Ser síndico é uma responsabilidade extremamente complexa.

O Síndico lida, diariamente, com reclamações, tarefas, cobranças, diálogos, exigências, direitos e deveres seus e dos próprios moradores. 
Não é uma tarefa fácil!

Vamos apresentar abaixo os 6 erros mais comuns cometidos pelos Síndicos.

1º) NÃO CONHECER A CONVENÇÃO CONDOMINIAL E O REGIMENTO INTERNO.

O Síndico precisa saber a integralidade destes documentos, visto que são as regras que norteiam todos os direitos e deveres dos Condôminos, é o que rege o Condomínio.


Não ter conhecimento de todas as suas minúcias é o PIOR erro que o Síndico pode cometer.

2º) ASSEMBLEIAS IRREGULARES.

Realizar assembleias condominiais irregulares, sem atender aos preceitos previstos na Convenção Condominial.


As questões decididas em assembleias irregulares não são válidas, o que pode trazer grande prejuízo ao Condomínio.

3º) EXPOSIÇÃO DOS INADIMPLENTES.

É muito comum esse tipo de deslize durante uma Assembleia e/ou medida decorrente da própria inadimplência ou até mesmo da prática de infrações.
Porém, é gravíssimo expor os devedores.


A questão dos inadimplentes deve ser resolvida particularmente entre ambos.


Lembre-se: jamais colocar em edital ou mesmo tornar público por meios digitais os nomes dos devedores!

4º) OBRAS SEM APROVAÇÃO.

Toda e qualquer obra necessita de APROVAÇÃO, salvo as extremamente emergenciais.


A realização de obras sem consultar a Assembleia é uma infração gravíssima!

5º) NÃO SE COMUNICAR COM MORADORES.

É importantíssimo para uma boa gestão a conversa e o diálogo com os moradores.


Então é recomendável que o Síndico busque sempre saber as necessidades dos moradores. 


Manter-se em comunicação com todos transparece confiança e segurança para o coletivo.

6º) OFERECER DESCONTOS AOS INADIMPLENTES.

A negociação com inadimplentes NUNCA deve envolver descontos, talvez o parcelamento do débito.


Isso porque o valor do devedor pertence ao coletivo, e não é uma dívida entre Síndico e inadimplente. 


Isso pode estremecer relações, visto que é uma espécie de benefício aos inadimplentes em detrimento dos que estão em dia com o Condomínio.

Condomínios Edilícios e a Importância da Atualização da Convenção

Em regra a Convenção Condominial é denominada como a “Constituição” do Condomínio, visto que nela temos todas as regras internas.

A atualização da Convenção Condominial (e, também, do Regimento Interno) é sempre um árduo trabalho, mas é imprescindível. A necessidade de modificação destes instrumentos vem da necessidade de modernização das cláusulas em função do tempo, ou pela má elaboração, por parte de construtoras/incorporadoras, de regras que não atendam aos anseios dos moradores/proprietários.

Ademais, saliente-se que para qualquer alteração deste instrumento é necessário o quórum de 2/3 dos condôminos.

Na Convenção Condominial podem ser estipulados diversos itens, tais como: sanções que estarão sujeitos os condôminos ou possuidores, destino e utilização da propriedade exclusiva e comum, direitos e deveres dos condôminos, encargos e despesas, responsabilidades do síndico, dentre outros.

Nesse sentido, verifica-se que a existência de uma Convenção desatualizada pode causar incontáveis problemas na gestão condominial.

Cediço, ainda, que existem Convenções antigas e desatualizadas que precisam passar por uma análise criteriosa e serem modificadas conforme nosso momento atual. Muitas delas sequer foram revisadas/alteradas após o advento do Código Civil de 2002, que prevê várias modificações sobre este assunto.

Deste modo, é importante que tais instrumentos sejam devidamente atualizados, para que reflitam as necessidades de cada Condomínio, com base na sua realidade e características específicas, após participativo debate dos condôminos, disciplinando de forma clara e objetiva as regras que devem ser observadas por todos aqueles que o compõem, bem como terceiros que com ele se relacionam.

Ademais, importante salientar que toda e qualquer alteração neste instrumento de extrema importância deve ser realizado por profissionais especializados, visto que eventual modificação equivocada pode acarretar incontáveis problemas para o Condomínio e os seus gestores.

E você, conhece a Convenção do seu Condomínio? Ela está atualizada? Nos diga nos comentários abaixo!