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Aprovado Projeto de Lei no Senado que Permite a Coleta de Votos Após as Assembleias de Condomínio em Situações de Quórum Especial

Ontem, dia 28/08/2019, foi aprovado no Senado o Projeto de Lei nº 548/2019, de autoria da Senadora SORAYA THRONICKE, que cria um novo artigo no Código Civil, permitindo que as deliberações em assembleias de condomínio possam ser tomadas posteriormente nos casos em que a lei exigir quórum especial.

A justificativa para o referido projeto de lei é a flexibilização da forma como ocorre atualmente, visto que em grande parte das vezes a votação não pode ocorrer por falta de quórum o que inviabiliza várias questões em face da ausência majoritária dos Condôminos.

A legislação atual permite a votação apenas dos condôminos presentes à assembleia.

Assim, referida alteração busca a flexibilização desta forma de obtenção do voto, possibilitando a utilização de outros meios, como, por exemplo, uma página de internet ou outro meio eletrônico idôneo (acessados mediante senha), que não demande a presença física.

Referido projeto permite, inclusive, a coleta posterior de votos, o que atualmente é vedado pela legislação e por posicionamento expresso do STJ.

Segue abaixo a íntegra da proposta aprovada no Senado:

“Art. 1.353-A. Quando o quorum especial acaso exigido pela lei não for alcançado nas convocações presenciais, a correspondente deliberação poderá ser tomada posteriormente, mediante votação eletrônica dos condôminos, em segmento virtual da reunião, desde que:

I – tal possibilidade tenha sido explicitada no instrumento de convocação da assembleia;

II – seja disponibilizado a todos os condôminos, anteriormente à colheita de seus votos, o inteiro teor da ata parcial, relativa ao segmento presencial da reunião da assembleia, do qual deverão constar a transcrição circunstanciada de todos os argumentos então esposados acerca da matéria a ser submetida à deliberação e informações acerca do modo como se procederá à votação e do período em que ela deverá ocorrer;

III – a administração do condomínio disponibilize aplicação de internet ou outro expediente eletrônico idôneo que permita a cada condômino votar individualmente, mediante senha de acesso, justificar o teor do voto, caso queira, e ter acesso de forma contínua, imediatamente após o registro de cada manifestação, ao teor do voto e da eventual justificação dos demais condôminos, singularmente identificados por seu nome e pela respectiva unidade imobiliária.

§ 1º Somente após o cômputo dos votos eletrônicos e presenciais e a publicação de seu somatório, a reunião da assembleia será dada por encerrada, e os respectivos acréscimos, referentes exclusivamente à deliberação eletrônica, serão feitos à ata da assembleia, a que se dará, assim, sua redação final.

§ 2º Se não houver proibição expressa na convenção, a assembleia poderá, alternativamente, por maioria simples, autorizar a coleta individualizada, dentro de prazo não superior a 30 (trinta) dias, do voto dos condôminos ausentes, ainda que sem utilização de meio digital, desde que lhes seja apresentada ata da assembleia contendo o detalhamento dos pontos de vista acerca da questão em deliberação.”

Agora referido projeto segue para discussão e aprovação perante a Câmara dos Deputado.

Vamos aguardar o desfecho final desta questão de extrema importância para a área condominial.

E você, o que achou dessa novidade?

O que é locação de imóvel por temporada?

Conforme preceitua a lei de Locações em seu art. 48, a locação para temporada é aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Portanto, imperioso ressaltar que o contrato para temporada possui as seguintes características peculiares:

  • Prazo máximo de 90 (noventa) dias;
  • O imóvel pode ou não estar mobiliado (caso esteja, é aconselhável a listagem dos bens);
  • O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis (diferente dos outros tipos de locações);
  • O locador pode exigir qualquer modalidade de garantia previstas no artigo 37 da Lei de Locações (caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento);
    -Impossibilidade de prorrogação.

Esgotado o período de vigência do contrato, se o locatário não devolver espontaneamente o bem, cabe ação de despejo por denúncia vazia (imotivada).

Saliente-se, ainda, que nos termos do art. 59, parágrafo primeiro, inciso III, da lei de locações, é admissível liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária, mas desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel.

Ademais, importante salientar que o Locador tem o prazo de 30 dias para propor a ação de despejo, sob pena de ocorrer a prorrogação automática, deixando o contrato de ser por temporada e passando a ser por prazo indeterminado. Sendo que nessa hipótese o contrato só poderá ser rescindido se passados 30 meses e com notificação ao locatário que terá o prazo de 30 dias para desocupar o bem.

Portanto é importantíssimo ficar bastante atento a todas as regras que envolvem este tipo de locação!

E você, sabia dessas peculiaridades? Conte-nos abaixo.

O Devedor De Condomínio Que Fez Acordo Continua Inadimplente?

Essa é uma dúvida muito comum nos condomínios, haja vista a realização de negociações de dívidas que permite o pagamento dos valores em atraso de forma parcelada.

O artigo 360 do Código Civil trata da novação e diz que, quando o devedor contrai com o credor nova dívida para extinguir e substituir a anterior, a anterior se extingue, fica novada.

Assim, verifica-se que aquele que negociou a sua dívida, não é mais inadimplente, até que deixe de pagar a taxa de condomínio atual ou alguma parcela do acordo, sendo assim, ele está em dia para com a suas obrigações perante o Condomínio.

E essa situação traz à tona o seguinte questionamento: nesse caso o Condômino pode votar e participar das assembleias?

O Art. 1.335, do Código Civil, é claro ao dispor sobre o direito dos Condôminos em votarem e participarem das assembleias estando quite, ou seja, o Condômino que realizou o acordo está em dia com as suas obrigações condominiais podendo votar e participar das assembleias.

Você sabia disso? Conte-nos abaixo.

O que é HABITE-SE?

A Carta de Habite-se que também é conhecida como Certidão de Habite-se, Certidão de baixa de construção, entre outros, é um documento emitido pela prefeitura do Município onde se situa o imóvel, a requerimento do interessado, logo após a finalização da obra, o qual garante que a construção do imóvel atendeu e cumpriu todos os requisitos previstos no projeto aprovado no alvará de construção, nos aspectos legais e formais.

O referido documento é indispensável, também, nos casos de imóveis que tenham passado por grandes reformas.

Ou seja, é o instrumento ATESTA QUE A EDIFICAÇÃO ESTÁ PRONTA PARA RECEBER OS SEUS OCUPANTES.

A ausência deste documento causa incontáveis problemas, como por exemplo, a impossibilidade de registro da construção realizada na matrícula do imóvel, bem como de eventualmente financiá-lo.

Assim, no caso de compra e/ou venda do imóvel sem o habite-se, a edificação será considerada irregular, sendo impossível registrar o novo dono, o que obviamente impacta no preço, além de dificultar a venda, já que nem todo mundo se sujeita a este tipo de compra por ser considerada “insegura”.

Outro ponto importante: este documento pode e deve ser exigido no ato da entrega do imóvel adquirido na planta, visto que a sua ausência pode causar incontáveis problemas, nos termos mencionados acima. A falta deste documento pode e deve ser motivo para que o adquirente se negue a receber as chaves, já que sem ele é impossível atestar que o imóvel está pronto para moradia.

Por fim: referido documento é essencial, também, para os estabelecimentos comerciais, já que a ausência impede a emissão de alvará de financiamento.

Você já ouviu falar deste documento?

Multipropriedade Imobiliária. O QUE É?

Também é conhecida como “time sharing”.

A maioria das pessoas já ouviram falar da aquisição de um imóvel, majoritariamente em praias, por mais de uma pessoa.

Funciona como se a propriedade fosse exercida por um período pré-determinado durante o ano, não tendo despesas todos os meses.

O intuito é a redução de custos, acessibilidade, entre outros.

Referido instituto foi regulado como compra compartilhada na Lei de Multipropriedade nº 13.777/2018.

Foi caracterizado como “o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada”.

Ou seja, o bem é adquirido por dois ou mais proprietários, os quais terão os mesmos direitos de uso do bem durante certo período de tempo, previamente fixado, não podendo ser inferior a 7 dias, sejam uteis ou intercalados.

É indivisível e inclui as instalações, equipamentos e mobiliários.

Prazo este que pode ser fixo e determinado (ex. primeira semana de fevereiro), ou flutuante (variável de tempos em tempos, desde que respeitada a objetividade e a transparência no procedimento de escolha) ou, ainda, misto (combinação dos dois sistemas anteriores).

Cuida-se de uma forma de condomínio aplicável aos imóveis em que há uma divisão temporal no aproveitamento exclusivo da titularidade do bem.

Todas as formas de compartilhamento, bem como os direitos e deveres dos multiproprietários deverão ser registradas no Cartório de Registro de Imóveis.

Para a venda/transferência não é preciso a anuência dos demais proprietários e, ainda, a transferência/alienação da fração de tempo correspondente a um dos multiproprietários não garante aos demais condôminos o direito de preferência.

E com relação aos impostos estes são rateados de forma proporcional ao tempo de cada um.

Por fim a administração da multipropriedade é atribuída a um administrador, que é definido no instrumento de instituição do condomínio ou por meio de eleição em assembleia geral dos condôminos.

E você conhecia esse instituto? Compraria um imóvel dessa forma?

#timesharing #multipropriedade #leidemultipropriedade #direitoimobiliario #condominio 

Construtora Paga Apenas 30% da Taxa de Condomínio. Isso é LEGAL?

É muito comum que em prédios recém entregues os moradores fiquem incomodados aos descobrirem que a Construtora paga apenas uma porcentagem da taxa condominial relativa aos imóveis de sua propriedade, cujo percentual gira em torno de 30%.

Essa “possibilidade” é imposta através da previsão na Convenção Condominial, cuja “aprovação” ocorreu no momento da venda dos imóveis, oportunidade em que a maior parte dos adquirentes não sabem sequer o que estão assinando/aprovando. Ou seja, a convenção não só pode, como deve ser considerada um contrato de adesão.

Ocorre que caso isso esteja ocorrendo no seu condomínio (ou já tenha ocorrido) é importante saber que é ILEGALsendo possível requerer a anulação desta estipulação judicialmente, com a consequente devolução de todo o percentual “faltante”.

São vários os Tribunais que possuem este entendimento, incluindo o de Minas Gerais, já que, assim como os moradores, a construtora é condômina do mesmo empreendimento e ambos devem ser tradados de forma IGUALITÁRIA, sob pena de violação do princípio da boa-fé e isonomia.

Não existe qualquer fundamento para que a Construtora seja beneficiada dessa forma, visto que as despesas do Condomínio referentes às áreas comuns oneram TODO o edifício.

E mais, se um Condomínio viajar ou não estiver morando no imóvel, não poderá ser beneficiado da mesma maneira, devendo arcar com 100% da taxa condominial, já que a obrigatoriedade de pagar as despesas de condomínio decorre do direito de propriedade, o qual confere os bônus, mas também os ônus.

Sendo assim, cada condômino deve contribuir em condições de equilíbrio com os custos de manutenção e conservação do Condomínio independentemente de sua utilização.

Ademais, evidente que o resultado desta ilegalidade é desastroso para o Condomínio, já que à medida que o percentual devido deixou de ser arrecadado, criou-se um vácuo financeiro que resultará em acúmulo de dívidas ou no aumento da taxa ordinária mensal para os demais condôminos.

Portanto, aconselha-se que as pessoas que estão passando por este tipo de problema procurem um advogado especialista neste tipo de ação e acione o judiciário para pleitearem os seus direitos.

Tem alguma dúvida a respeito? Entre em contato conosco, será um prazer auxiliá-lo (a).

A Sócia, Dra. Carla Cruz Guimarães de Almeida, foi novamente nomeada membro da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Estado de Minas Gerais – OAB/MG.

É com imensa satisfação que comunicamos que a sócia, Dra. Carla Cruz Guimarães de Almeida, foi novamente nomeada membro da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Estado de Minas Gerais – OAB/MG.

Desde abril de 2015 ela integra a referida comissão ao lado de vários profissionais especialistas nessa área.

Que venha mais um triênio repleto de troca de experiências e de muito aprendizado.