Author Archives: Carla Almeida

About Carla Almeida
Sócia fundadora, formada em direito pela Faculdade de Direito Milton Campos, pós-graduada em Direito Processual, especialista em Direito Imobiliário, Condominial e do Consumidor. Presta assessoria a vários Condomínios, além de ter vasta experiência em demandas em face das Construtoras por atraso na entrega do imóvel, cobrança de taxas ilegais, vícios construtivos, erros de projeto, acabamento, entre outros assuntos em voga na atualidade. Membro efetivo da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG.

Notificação Extrajudicial

Você sabe o que é e para que serve uma Notificação Extrajudicial?

É um documento escrito utilizado para requerer uma informação e/ou documento, efetuar uma cobrança ou, ainda, determinar uma obrigação de fazer ou não fazer.

Pode ser enviado pelos correios com o respectivo aviso de recebimento ou pelo Cartório de Registro de Títulos e Documentos.

Essa segunda opção é a utilizada pelo nosso escritório, visto que é entregue pelo escrevente notificador dotado de fé-pública e, ainda, o seu conteúdo integral fica arquivado no cartório, não dando a chance de qualquer contestação sobre o teor enviado.

E mais, no caso de eventual recusa de recebimento, o escrevente registrara toda a ocorrência, diminuindo a chance de escusa imotivada do notificado.

Ou seja, a Notificação Extrajudicial é um instrumento utilizado para resolução de conflitos de forma rápida e menos custosa que um processo, visto que na maioria das vezes o notificado já atende ao requerido sem que seja necessário ingressar judicialmente.

E na eventualidade de ser necessário o ajuizamento de uma ação, o envio da notificação é um instrumento hábil a demonstrar para o juiz que o Autor utilizou de todos os meios possíveis para resolução do conflito antes de acionar o judiciário, o que demonstra boa-fé, além de comprovar o esgotamento de todas as medidas administrativas necessárias.

E você, utiliza desse artifício? Prefere enviar pelos correios ou através do cartório?

DICAS PARA APROVEITAR A BLACK FRIDAY 2019

PESQUISA

Monitore os preços antes para evitar a chamada black “fraude”. Fique atento!

LOJAS

Verifique se a empresa realmente existe, não compre em qualquer site. Se houver alguma fraude, será difícil receber de volta o valor pago.

DESISTÊNCIA

Se a compra for feita pela internet é garantido o direito de arrependimento em até 7 dias a contar da entrega, mesmo que imotivadamente, com direito a receber o dinheiro de volta.

CANCELAMENTO

Caso a loja faça o cancelamento imotivado da compra, o Consumidor poderá exigir a entrega do produto adquirido ou a devolução integral do valor pago. Cabendo, ainda, a indenização por eventuais prejuízos devidamente comprovados.

DEFEITOS

Caso receba o produto com defeito a loja ou o fabricante tem o prazo de 30 dias para reparo. Se não ocorrer nesse prazo, poderá exigir: troca por outro produto em perfeitas condições; a devolução integral da quantia paga; ou o abatimento proporcional do preço.

Quando se trata de um produto essencial com defeito (geladeira ou fogão) é dever do fornecedor trocar ou devolver imediatamente a quantia paga.

TROCAS

No caso de mercadoria sem qualquer tipo de defeito, o estabelecimento não tem obrigação, ficando ao seu critério regulamentar essa prática.

PRAZO

É preciso que haja previsão da data para entrega, SALVE todos os comprovantes.

O atraso na entrega caracteriza descumprimento de oferta, permitindo que o consumidor possa exigir outro produto equivalente ou desistir da compra, com restituição integral do dinheiro pago, incluindo o frete, assim como eventuais perdas e danos decorrentes da demora.

MERCADORIA NÃO ENTREGUE

Caso o produto adquirido não seja entregue, o Consumidor poderá exigir o CUMPRIMENTO DA OFERTA (entrega); pedir outro produto equivalente; ou, ainda, desistir da compra, com restituição integralmente o valor já pago, incluindo o frete e eventuais perdas e danos decorrentes da demora.

Caso ocorra os problemas supracitados entre em contato com a loja, mas caso persista, procure um advogado especialista. Cabendo avaliação, inclusive, sobre eventual pedido de indenização por danos morais.

E ai, mais alguma dúvida?

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O que é Desapropriação de Imóvel?

É uma causa de perda da propriedade, ocorrendo a supremacia do interesse público sobre o particular, decorrente da prerrogativa do Estado de interferir nos direitos e garantias constitucionais individuais para proteger o bem coletivo e a conveniência social.

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É um procedimento que visa a transferência compulsória de uma propriedade da titularidade privada para o poder público, baseando principalmente na utilidade e necessidade pública ou interesse social. Ocorre principalmente em casos que atendam a projetos urbanísticos, como o alargamento de ruas, reforma de regiões e demais tipos de intervenções.

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Assim, caso a Administração Pública opte por este procedimento, é necessário que esta pague uma quantia ao antigo proprietário que teve o seu imóvel desapropriado. Sendo que a própria Constituição Federal dispõe sobre a necessidade de “prévia e justa indenização em dinheiro” (o que comporta exceção, como no caso de pagamento em título da dívida pública nos casos de área urbana não edificada, subutilizada ou não utilizada, bem como nas situações de expropriação por interesse social para reforma agrária).

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A lei prescreve vários procedimentos para que ocorra referido instituto, os quais devem ser atendidos em sua integralidade pelo Estado para que não acarrete eventual nulidade.

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Saliente-se, ainda, que não há a possibilidade de discordância pelo proprietário, sendo conferido a ele apenas a discussão do valor indenizatório (pois nem sempre há concordância com relação ao entendimento como “justo” pelo Poder Público) ou, ainda, o apontamento de eventuais irregularidades no procedimento.

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E você, conhece esse instituto? Tem alguma dúvida a respeito?

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A IMOBILIÁRIA/PROPRIETÁRIO PODE ACEITAR A DEVOLUÇÃO DAS CHAVES DO INQUILINO QUE ESTÁ EM DÉBITO COM OS ALUGUEIS E/OU ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO?

Esse questionamento é algo corriqueiro na nossa rotina, razão pela qual resolvemos responder através deste post.

Obviamente que receber as chaves nessa situação não é a melhor opção, mas a recusa pode trazer prejuízos ainda maiores, como por exemplo, o abandono do imóvel, entre outros.

Assim, nesse caso, o ideal é que no recibo de recebimento das chaves conste EXPRESSAMENTE a existência de débitos pendentes (se possível descrever todos os débitos/problemas), não dando plena e total quitação do contrato que finda naquela oportunidade.

VOCÊ SABE A DIFERENÇA ENTRE CONDÔMINO, INQUILINO E MORADOR?

CONDÔMINO: em regra é o proprietário do imóvel, o que possui o seu nome no registro do imóvel, mesmo que não more no Condomínio.

Foi dito “em regra” pois o Código Civil em seu artigo 1.334, §2º, equipara ao proprietário o promitente comprador (que possui contrato de compra e venda) e o cessionário (que teve os direitos da unidade cedido a ele).

INQUILINO: é o detentor da posse do imóvel, ou seja, é o locatário.

MORADOR: é toda e qualquer pessoa que reside no condomínio, ou seja, tanto o condômino que lá reside, quanto o inquilino e os seus familiares.

O INQUILINO PODE REQUERER USUCAPIÃO DO IMÓVEL?

É sabido que o Inquilino não exerce a posse do imóvel com animus domini, ou seja, como se dono fosse, o que por si só já descaracteriza um dos requisitos essenciais para a ação de usucapião.

Ora, o inquilino exerce a posse direta tendo plena ciência do verdadeiro proprietário e através da celebração de um contrato de locação (seja ele escrito ou verbal).

Contudo, caso o verdadeiro proprietário morra e os herdeiros deixem de cobrar o aluguel e/ou administrar a locação ou, ainda, por qualquer outra razão cessem as cobranças e eventuais manutenções no imóvel, o que faz com que o inquilino se sinta dono do imóvel, as coisas podem ser “diferentes”.

Não há um posicionamento pacífico sobre este tema, sendo alguns casos admitidos judicialmente, mas entendemos que são casos extremos e totalmente “fora” da curva, já que em regra não é possível existir essa possibilidade.

Ou seja, os Inquilinos podem até requerer a usucapião, mas o sucesso da demanda depende do preenchimento de inúmeros requisitos legais.

E você, já tinha pensado sobre essa possibilidade?

DA ILEGALIDADE DA TARIFA MÍNIMA DE ÁGUA E ESGOTO MULTIPLICADA PELO NÚMERO DE UNIDADES AUTÔNOMAS DO CONDOMÍNIO – PRESUNÇÃO DE CONSUMO AUFERIDA DE UM ÚNICO HIDROMETRO.

As empresas de fornecimento de serviços de água e esgoto possuem o costume realizar a cobrança de uma tarifa mínima presumida (sem a realização de medição no hidrômetro) com base no número de unidades consumidoras existentes em um condomínio.

Ocorre que, embora este tipo de cobrança tenha como justificava o fim social do serviço disponibilizado, é importante destacar que a cobrança de um valor presumido (não medido) na grande maioria das vezes causa prejuízos consideráveis aos consumidores, pois os valores cobrados muitas vezes ultrapassam as quantias devidas com base na medição.

Além disso, não se pode desconsiderar o fato de que existe um contrato de prestação de serviços entre o consumidor e a empresa fornecedora de água e esgoto, fato este que gera direitos e obrigações para ambas as partes, motivo pelo qual o serviço deve ser prestado de modo adequado e o usuário possui a obrigação de pagar por isto.

Tal relação contratual também é regulada pelo Código de Defesa do Consumidor que veda a cobrança de tarifa mínima realizada nos condomínios edilícios onde o consumo total de água é medido por um único hidrômetro.

E mais, o Superior Tribunal de Justiça já possui posicionamento pacifico no sentido de reconhecer a ilegalidade deste tipo de cobrança. Confira-se:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. FORNECIMENTO DE ÁGUA. TARIFA MÍNIMA MULTIPLICADA PELO NÚMERO DE UNIDADES AUTÔNOMAS (ECONOMIAS). EXISTÊNCIA DE ÚNICO HIDRÔMETRO NO CONDOMÍNIO. 1. A cobrança pelo fornecimento de água aos condomínios em que o consumo total de água é medido por único hidrômetro deve se dar pelo consumo real aferido. 2. O Superior Tribunal de Justiça firmou já entendimento de não ser lícita a cobrança de tarifa de água no valor do consumo mínimo multiplicado pelo número de economias existentes no imóvel, quando houver único hidrômetro no local. 3. Recurso especial improvido. Acórdão sujeito ao procedimento do artigo 543-C do Código de Processo Civil. (REsp 1166561/RJ, Rel. Ministro HAMILTON CARVALHIDO, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 25/08/2010, DJe 05/10/2010)

Diante do presente cenário, nota-se que a referida conduta não é compatível com as diretrizes nacionais relativas ao saneamento básico, razão pela qual deverá ser considerada cobrança indevida a forma como praticada, uma vez que existe clara violação aos princípios da isonomia e legalidade.

Portanto, conclui-se que é ILEGAL a cobrança do serviço de fornecimento de água e esgoto com base na presunção de consumo, abarcada na tarifa mínima, multiplicada pelo número de unidades autônomas que compõem o condomínio onde existente apenas um hidrômetro.

E conhece alguém que esteja passando pela referida situação?

Caiu no ônibus? Saiba os seus direitos!

Não é novidade para ninguém que o transporte público disponibilizado, em especial os serviços de ônibus, necessita de várias de melhorias.
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É comum tomar conhecimento de que passageiros sofreram lesões físicas dentro dos ônibus disponibilizados em razão de quedas decorrentes de freada brusca praticada pelo condutor do veículo ou de acidentes de trânsito.
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Ocorre que, nem todo mundo sabe que as empresas de ônibus são responsáveis pelos danos causados aos passageiros durante a viagem (vide artigos 734 e 735 do Código Civil) em face das obrigações decorrentes do contrato de transporte firmado entre as partes.
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E mais, em que pese na maioria dos casos não haver um documento por escrito ou um recibo, é válido ressaltar que existe sim um contrato entre empresa e passageiro, pois este desembolsa uma quantia para realizar uma viagem até o seu destino e possui o direito de exigir que o referido deslocamento seja realizado com cuidado e sem danos para o cidadão.
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Tal dever advém da cláusula de incolumidade que é inerente ao contrato de transporte, implicando na obrigação de resultado do transportador, consistente em levar o passageiro com conforto e segurança ao seu destino.
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Acrescente-se ainda que, por se tratar de um serviço público, é importante frisar que a responsabilidade do transportador pelo dano suportado pelo passageiro independe da comprovação de culpa, bastando à vítima demonstrar que os danos sofridos ocorreram no curso do transporte. A referida hipótese deriva da responsabilidade objetiva dos prestadores de serviço público, prevista no §6º do artigo 37 da Constituição de 1988.
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Ou seja, mesmo que os danos sofridos pelo passageiro tenham sido ocasionados por ato de terceiros (exemplo: acidente de trânsito causado por outro condutor), a empresa de transporte terá o dever de indenizar a vítima independente de sua culpa ou não, em face de sua responsabilidade objetiva, salvo nas hipóteses de caso fortuito, força maior ou culpa exclusiva da vítima.
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Portanto, conclui-se que as empresas de ônibus possuem o dever de indenizar o passageiro que sofreu danos durante a execução do contrato de transporte (ainda que causado por terceiros) desde que demonstrada a relação de causa e efeito entre o defeito do serviço e o dano sofrido.
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E você, conhece alguém que já passou por este tipo de situação?

Atas de Assembleia de Condomínio: Registrar ou não?

Atas de Assembleias Condominiais são instrumentos particulares que contêm todos os acontecimentos e decisões tomadas durante a reunião de condôminos.

Não existe na legislação a previsão de obrigatoriedade de registro destas, contudo, pela segurança jurídica que pode acarretar aconselha-se que seja realizado o registro perante o Cartório de Títulos e Documentos.

Ora, além de tonar público o instrumento e todas as previsões ali contidas, facilitando/permitindo o acesso/conhecimento de todos, importante considerar a possibilidade de evitar quaisquer riscos como extravios, adulterações e eventuais práticas maliciosas. Ou seja, sempre que necessário poderá ser requerida a sua cópia perante o cartório, independentemente do decurso do tempo.

Você sabe se as atas das assembleias ocorridas no seu condomínio são registradas? Conte-nos abaixo.

Aprovado Projeto de Lei no Senado que Permite a Coleta de Votos Após as Assembleias de Condomínio em Situações de Quórum Especial

Ontem, dia 28/08/2019, foi aprovado no Senado o Projeto de Lei nº 548/2019, de autoria da Senadora SORAYA THRONICKE, que cria um novo artigo no Código Civil, permitindo que as deliberações em assembleias de condomínio possam ser tomadas posteriormente nos casos em que a lei exigir quórum especial.

A justificativa para o referido projeto de lei é a flexibilização da forma como ocorre atualmente, visto que em grande parte das vezes a votação não pode ocorrer por falta de quórum o que inviabiliza várias questões em face da ausência majoritária dos Condôminos.

A legislação atual permite a votação apenas dos condôminos presentes à assembleia.

Assim, referida alteração busca a flexibilização desta forma de obtenção do voto, possibilitando a utilização de outros meios, como, por exemplo, uma página de internet ou outro meio eletrônico idôneo (acessados mediante senha), que não demande a presença física.

Referido projeto permite, inclusive, a coleta posterior de votos, o que atualmente é vedado pela legislação e por posicionamento expresso do STJ.

Segue abaixo a íntegra da proposta aprovada no Senado:

“Art. 1.353-A. Quando o quorum especial acaso exigido pela lei não for alcançado nas convocações presenciais, a correspondente deliberação poderá ser tomada posteriormente, mediante votação eletrônica dos condôminos, em segmento virtual da reunião, desde que:

I – tal possibilidade tenha sido explicitada no instrumento de convocação da assembleia;

II – seja disponibilizado a todos os condôminos, anteriormente à colheita de seus votos, o inteiro teor da ata parcial, relativa ao segmento presencial da reunião da assembleia, do qual deverão constar a transcrição circunstanciada de todos os argumentos então esposados acerca da matéria a ser submetida à deliberação e informações acerca do modo como se procederá à votação e do período em que ela deverá ocorrer;

III – a administração do condomínio disponibilize aplicação de internet ou outro expediente eletrônico idôneo que permita a cada condômino votar individualmente, mediante senha de acesso, justificar o teor do voto, caso queira, e ter acesso de forma contínua, imediatamente após o registro de cada manifestação, ao teor do voto e da eventual justificação dos demais condôminos, singularmente identificados por seu nome e pela respectiva unidade imobiliária.

§ 1º Somente após o cômputo dos votos eletrônicos e presenciais e a publicação de seu somatório, a reunião da assembleia será dada por encerrada, e os respectivos acréscimos, referentes exclusivamente à deliberação eletrônica, serão feitos à ata da assembleia, a que se dará, assim, sua redação final.

§ 2º Se não houver proibição expressa na convenção, a assembleia poderá, alternativamente, por maioria simples, autorizar a coleta individualizada, dentro de prazo não superior a 30 (trinta) dias, do voto dos condôminos ausentes, ainda que sem utilização de meio digital, desde que lhes seja apresentada ata da assembleia contendo o detalhamento dos pontos de vista acerca da questão em deliberação.”

Agora referido projeto segue para discussão e aprovação perante a Câmara dos Deputado.

Vamos aguardar o desfecho final desta questão de extrema importância para a área condominial.

E você, o que achou dessa novidade?