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Coronavírus (covid-19) e a possibilidade de ajuizamento de ação revisional dos contratos de locação comercial.

Ainda que a orientação primordial repassada a todos os que nos procuram com questionamentos referentes à renegociação dos contratos de locação comercial em razão da pandemia do Coronavírus seja a renegociação no âmbito extrajudicial, cumpre-nos dispor sobre a possibilidade de ajuizamento de ação judicial revisional em alguns casos específicos.

Salienta-se que embora seja aplicável a lei específica às relações locatícias (lei 8.245/91), a revisão dos contratos encontra respaldo nos artigos 478, 479 e 480 do Código Civil, segundo os quais, se a ocorrência de “acontecimentos extraordinários e imprevisíveis” (como a situação atual do Covid-19) tornar a prestação de uma das partes “excessivamente onerosa”, é possível pleitear a redução da prestação ou seu modo de execução.

Assim, inexistindo consenso extrajudicial entre inquilino e proprietário quanto à renegociação do contrato de locação, imperioso salientar que a lei autoriza, em casos excepcionais, a ação revisional de aluguel.

Para tal prática o primeiro requisito essencial é que tenha decorrido três anos ou mais do início da relação locatícia (art. 19 da Lei do Inquilinato).

E mais, imperioso que o locatário que atenda ao requisito supracitado e deseje ingressar judicialmente, colha todas as provas necessárias que demonstrem a queda do seu faturamento e os impactos da pandemia em seu negócio ou, ainda, comprove a redução dos alugueres cobrados em imóveis que possuem condições semelhantes (desproporcionalidade entre o que esta sendo cobrado e o valor de mercado), esta último pode, inclusive, ser feita através de perícia em momento oportuno.

Além disso, é necessário que haja indicação das cláusulas que se pretende revisar, além da indicação do “novo valor” a título de aluguel pretendido.

Ademais, é possível formular pedido de fixação, pelo juiz, de aluguel provisório, que “não poderá ser inferior a 80% do aluguel vigente”, até que a demanda seja julgada em definitivo (art. 68 da lei 8.245/91).

Portanto, verifica-se que no caso extremo de impossibilidade de custear com o aluguel da forma como pactuado previamente em razão dos severos impactos da pandemia e em face da recusa do locador em resolver administrativamente a questão, desde de que exauridas todas as tentativas possíveis, é permitido que o empresário busque guarida no Judiciário, ainda que seja imprevisível o resultado final.

Condomínios Edilícios e a Importância da Atualização da Convenção

Em regra a Convenção Condominial é denominada como a “Constituição” do Condomínio, visto que nela temos todas as regras internas.

A atualização da Convenção Condominial (e, também, do Regimento Interno) é sempre um árduo trabalho, mas é imprescindível. A necessidade de modificação destes instrumentos vem da necessidade de modernização das cláusulas em função do tempo, ou pela má elaboração, por parte de construtoras/incorporadoras, de regras que não atendam aos anseios dos moradores/proprietários.

Ademais, saliente-se que para qualquer alteração deste instrumento é necessário o quórum de 2/3 dos condôminos.

Na Convenção Condominial podem ser estipulados diversos itens, tais como: sanções que estarão sujeitos os condôminos ou possuidores, destino e utilização da propriedade exclusiva e comum, direitos e deveres dos condôminos, encargos e despesas, responsabilidades do síndico, dentre outros.

Nesse sentido, verifica-se que a existência de uma Convenção desatualizada pode causar incontáveis problemas na gestão condominial.

Cediço, ainda, que existem Convenções antigas e desatualizadas que precisam passar por uma análise criteriosa e serem modificadas conforme nosso momento atual. Muitas delas sequer foram revisadas/alteradas após o advento do Código Civil de 2002, que prevê várias modificações sobre este assunto.

Deste modo, é importante que tais instrumentos sejam devidamente atualizados, para que reflitam as necessidades de cada Condomínio, com base na sua realidade e características específicas, após participativo debate dos condôminos, disciplinando de forma clara e objetiva as regras que devem ser observadas por todos aqueles que o compõem, bem como terceiros que com ele se relacionam.

Ademais, importante salientar que toda e qualquer alteração neste instrumento de extrema importância deve ser realizado por profissionais especializados, visto que eventual modificação equivocada pode acarretar incontáveis problemas para o Condomínio e os seus gestores.

E você, conhece a Convenção do seu Condomínio? Ela está atualizada? Nos diga nos comentários abaixo!