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Multipropriedade Imobiliária. O QUE É?

Também é conhecida como “time sharing”.

A maioria das pessoas já ouviram falar da aquisição de um imóvel, majoritariamente em praias, por mais de uma pessoa.

Funciona como se a propriedade fosse exercida por um período pré-determinado durante o ano, não tendo despesas todos os meses.

O intuito é a redução de custos, acessibilidade, entre outros.

Referido instituto foi regulado como compra compartilhada na Lei de Multipropriedade nº 13.777/2018.

Foi caracterizado como “o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada”.

Ou seja, o bem é adquirido por dois ou mais proprietários, os quais terão os mesmos direitos de uso do bem durante certo período de tempo, previamente fixado, não podendo ser inferior a 7 dias, sejam uteis ou intercalados.

É indivisível e inclui as instalações, equipamentos e mobiliários.

Prazo este que pode ser fixo e determinado (ex. primeira semana de fevereiro), ou flutuante (variável de tempos em tempos, desde que respeitada a objetividade e a transparência no procedimento de escolha) ou, ainda, misto (combinação dos dois sistemas anteriores).

Cuida-se de uma forma de condomínio aplicável aos imóveis em que há uma divisão temporal no aproveitamento exclusivo da titularidade do bem.

Todas as formas de compartilhamento, bem como os direitos e deveres dos multiproprietários deverão ser registradas no Cartório de Registro de Imóveis.

Para a venda/transferência não é preciso a anuência dos demais proprietários e, ainda, a transferência/alienação da fração de tempo correspondente a um dos multiproprietários não garante aos demais condôminos o direito de preferência.

E com relação aos impostos estes são rateados de forma proporcional ao tempo de cada um.

Por fim a administração da multipropriedade é atribuída a um administrador, que é definido no instrumento de instituição do condomínio ou por meio de eleição em assembleia geral dos condôminos.

E você conhecia esse instituto? Compraria um imóvel dessa forma?

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Contrato de Compra e Venda X Escritura Pública X Registro

Na compra e venda de um imóvel é comum as pessoas pensarem que apenas assinando o contrato a negociação se efetivou. Contudo, para a efetiva transferência da propriedade é preciso que vários procedimentos sejam adotados até que seja devidamente finalizada perante o cartório de registro de imóveis, passando, inclusive, pelo cartório de notas.

Então é primordial saber a diferença entre contrato de compra e venda, escritura e registro.

O CONTRATO DE COMPRA E VENDA é um acordo entre as partes, com o objetivo de formalizar o negócio, fixando o valor, formas de pagamento, entrega, entre outras disposições. Pode ter natureza particular ou pública. Referido instrumento pode ser, ou não, averbado na matrícula do imóvel.

A ESCRITURA PÚBLICA é o documento público oficial que valida o acordo entre as partes, é elaborada no cartório de notas, na presença de um Tabelião, esse profissional é munido de fé pública e torna a negociação legítima. É um requisito essencial para a transmissão da propriedade perante o Cartório de Registro de Imóveis.

Geralmente essa escritura é lavrada quando há quitação integral do preço, porém no caso de financiamento, o contrato emitido pelos bancos substitui esse documento.

Ressalte-se que a simples lavratura da escritura não transfere a propriedade, gerando apenas direitos, sendo imprescindível o registro desta perante o cartório de Registro de Imóveis.

O REGISTRO é o documento oficial para que a propriedade seja realmente transferida e é feita através da Escritura de Compra e Venda. A importância do registro pode ser expressada em uma frase: só é dono quem registra!

Assim, esse documento concede ao comprador a propriedade definitiva do imóvel.

O Cartório de Registro de Imóveis é o ofício responsável por manter em arquivo todo o histórico de todos os imóveis de sua região.

Cada imóvel possui a sua matrícula, identificada por um número e nela ficam registrados todos os acontecimentos ligados ao imóvel (histórico dos proprietários, se houve ou há algum gravame, isto é, hipoteca, penhora etc.)

O imóvel tem que estar legalizado, passível de escrituração e registrado no Registro de imóveis do local onde ele estiver localizado para que referidos procedimentos sejam realizados, do contrário é impossível que haja a transmissão da propriedade.

Condômino inadimplente não pode ser impedido de usar áreas comuns do prédio.

No dia 28 de maio de 2019 o Superior Tribunal de Justiça concluiu o julgamento do Recurso Especial nº 1.699.022, interposto por uma proprietária de apartamento que estava sendo impedida de usar as áreas comuns do Condomínio em razão da inadimplência das taxas condominiais.

O entendimento adotado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) foi de que “o morador que esteja com as mensalidades do condomínio em atraso NÃO PODE SER IMPEDIDO de usar as áreas comuns do prédio, como piscina, brinquedoteca, salão de festas ou elevadores.”

Por unanimidade o colegiado considerou INVÁLIDA a regra do regimento interno que impedia o uso das áreas comuns em razão de inadimplência das taxas.

No referido voto o Relator, Ministro Luis Felipe Salomão, destacou que existem posições divergentes na doutrina, em razão do fato de haver uma mescla da propriedade individual com a copropriedade sobre as partes comuns feita pelo Código Civil, perfazendo uma unidade orgânica e indissolúvel.

Foi destacado, ainda, que o inciso II do art. 1335 do Código Civil possui como regra clara a garantia do uso das áreas comuns pelos Condôminos.

“Além do direito a usufruir e gozar de sua unidade autônoma, têm os condôminos o direito de usar e gozar das partes comuns, desde que não venham a embaraçar nem excluir a utilização dos demais”, afirmou o relator.

Assim, concluiu que não pode haver sanções sem previsão legal com o intuito de constranger o Condômino ao pagamento, afirmando que o próprio Código Civil estabelece meios legais específicos e rígidos para a cobrança das dívidas, as quais não impõem o devedor ao constrangimento, quiçá afetam a sua dignidade.

Afirmou, ainda, que “como é sabido, por uma questão de hermenêutica jurídica: as normas que restringem direitos devem ser interpretadas restritivamente, não comportando exegese ampliativa.”

Por fim, ressaltou que a falta de pagamento das taxas condominiais vem sendo desestimulada em razão da possibilidade de perda do imóvel, por ser exceção expressa à impenhorabilidade do bem de família.

Nesse sentido é importante que o Condomínio se atente ao eventualmente limitar quaisquer dos direitos dos Condôminos inadimplentes, sendo aconselhável que a convenção condominial e o regimento interno (que são as leis que regem todas as relações do local) sejam examinadas por profissionais especializados com o intuito de serem evitados maiores prejuízos para a coletividade.

Taxas Condominiais:Responsabilidade pelo pagamento do condomínio se inicia com o recebimento das chaves.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu ao julgar um Recurso Repetitivo que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais só se inicia com a imissão na posse, ou seja, o simples registro da Promessa de Compra e Venda não é suficiente para caracterizar referida obrigação.

Assim, referida tese deverá orientar as demais instâncias do Judiciário ao julgarem situações similares. Ressalte-se que não serão admitidos recursos para o STJ contra decisões que estejam em consonância com este entendimento.

Nesse sentido, restará afastada a responsabilidade dos adquirentes de imóveis na planta que recebem as chaves após expirado o prazo para entrega, pratica muito utilizada pelas construtoras.

Contudo, caso o adquirente seja compelido pelo Condomínio ao referido pagamento, imprescindível que seja proposta ação de cobrança em face da construtora, que era a possuidora do imóvel.

Segue abaixo a ementa da decisão que ensejou este entendimento:

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.

ART.  543-C DO  CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR.

PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.

1. Para efeitos do art.  543-C do  CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.

c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

2. No caso concreto, recurso especial não provido.

(REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015)

Vislumbra-se que referido entendimento irá proteger o consumidor da prática de condutas lesivas e dos contratos leoninos, impondo o pagamento das taxas condominiais anteriores ao recebimento das chaves ao verdadeiro possuidor, protegendo a parte hipossuficiente da relação.

Portanto, aconselha-se que as pessoas que estão passando por este tipo de problema procurem um advogado com conhecimento neste tipo de ação e acione o judiciário para pleitear os seus direitos.

Os Direitos dos Consumidores no Caso de Vícios Construtivos Ocultos Graves.

Em razão da implementação de políticas públicas foi possibilitado a uma parcela considerável da população a realização do “sonho da casa própria” utilizando-se de financiamento imobiliários que muitas vezes somente são viabilizados em razão de subsídios concedidos pelo governo às construtoras e às instituições financeiras.

Ocorre que, embora a popularização da “casa própria” seja um negócio extremamente lucrativo para as construtoras, muitas vezes estas empresas deixam de cumprir com requisitos mínimos de segurança e consistência do empreendimento com o objetivo de obter ganhos ainda maiores com a comercialização dos imóveis.

No entanto, esta ausência de cuidado no momento da construção do imóvel pode gerar vícios estruturais que muitas vezes são irreversíveis, como por exemplo a falta de sondagem do subsolo que resulta na ausência de solidez da edificação.

Todavia, a legislação pátria prevê mecanismos de defesa que garantem ao consumidor (parte mais frágil desta situação) a possibilidade de reclamar os seus direitos, através de pedidos de rescisão contratual, aplicação de multa e restituição integral do valor investido, conforme se infere dos termos dos artigos 618, do Código Civil de 2002in verbis:

Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo(sem grifos ou destaques no original)

Além disso, vale lembrar que ao consumidor também é possível requerer a aplicação de multa por descumprimento contratual em relação a construtora, mesmo que no contrato firmado não exista tal previsão, em razão da possibilidade de inversão da cláusula penal contra a empresa que não cumpre com suas obrigações previamente pactuadas.

Ademais, é importante destacar que muitas vezes as construtoras tentam se furtar de suas obrigações com os mais diversos argumentos, mas o posicionamento majoritário do judiciário é no sentindo de que o consumidor tem direito ao ressarcimento do valor investido, além de indenização pelos danos morais e materiais causados, conforme se infere dos recentes julgados proferidos pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais – TJMG que seguem abaixo colacionados:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – VÍCIO OCULTO CONSTATADO – REDIBIÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DANO MORAL – OCORRÊNCIA – DEVER DE INDENIZAR – QUANTUM INDENIZATÓRIO – RAZOABILIDADE – DANOS MATERIAIS – PREJUÍZOS ADVINDOS DO ALAGAMENTO DO IMÓVEL – RESSARCIMENTO DEVIDO.

– A constatação de vício redibitório autoriza o comprador do bem defeituoso a pleitear a rescisão do vínculo contratual ou, ainda, o abatimento do preço em valor correspondente ao defeito (art. 442CC/2002).

– Apurada, mediante Perícia conclusiva, em contraditório, a existência de vício oculto no imóvel adquirido, consistente na falta de imprescindível sondagem do subsolo do sítio onde foi realizada a construção, tendo em vista a situação topográfica do terreno, bem como verificado que os Adquirentes tiveram ciência do defeito apenas com a produção do Laudo Oficial, não se configura a decadência prevista no art. 445, do Código Civil.

– A existência de vícios construtivos não aparentes e de difícil constatação, que se apresentam em imóvel novo, gera não um mero aborrecimento, mas abalo moral, por criar situação de flagrante intranquilidade de espírito e abalo psicológico ao Comprador.

– No arbitramento do valor de indenização por dano moral devem ser observados os critérios de moderação, proporcionalidade e razoabilidade em sintonia com o ato ilícito e suas repercussões, como, também, com as condições pessoais das partes.

– A indenização por dano moral não pode servir como fonte de enriquecimento do indenizado, nem consubstanciar incentivo à reincidência do responsável pela prática do ilícito.

– Presente o nexo de concausalidade entre o alagamento do imóvel e os vícios construtivos apurados, o Vendedor/Construtor responde pelos danos materiais suportados pelo Comprador.(TJMG – Apelação Cível 1.0024.08.940570-8/002, Relator (a): Des.(a) Roberto Vasconcellos , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 23/03/2017, publicação da sumula em 04/04/2017) (sem grifos ou destaques no original)

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. COMPROVAÇÃO. RESCISÃO DEVIDA. DANO MORAL. VERIFICAÇÃO. FRUIÇÃO E MULTA POR RESCISÃO CONTRATUAL. RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA. INEXIGIBILIDADE DESSAS VERBAS DO COMPRADOR. Comprovada a existência de vício construtivo em imóvel adquirido na planta, impõe-se o acolhimento do pedido de rescisão do contrato. Configura dano moral a constatação de vício de construção em imóvel adquirido na planta. A parte que dá causa a rescisão do contrato não tem direito a receber verbas decorrentes de multa pela rescisão do contrato e de fruição do bem. (TJMG – Apelação Cível 1.0027.03.003524-3/001, Relator (a): Des.(a) Cabral da Silva , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 26/07/2016, publicação da sumula em 05/08/2016) (sem grifos ou destaques no original)

Por fim, imperioso ressaltar que no caso de não ser opção do consumidor requerer a rescisão contratual, é possível solicitar indenização por danos morais pela a ocorrência de fatos que abalem a sua honra e “tirem o seu sono”, como por exemplo no caso de desmoronamentos derivados de problemas de vícios construtivos em locais dentro do empreendimento, além do pedido de indenização por danos materiais decorrentes da desvalorização dos imóveis, já que a imagem do residencial/condomínio pode ser divulgada de forma depreciativa através das redes sociais, rádio e televisão, o que obviamente impacta negativamente e afeta na precificação dos apartamentos.

De outro lado, é imprescindível que o consumidor não perca tempo, pois muitas vezes questões que envolvem a solidez e vícios construtivos do imóvel podem colocar em risco a integridade física e psicológica de quem habita o local, razão pela qual é imprescindível a propositura da ação o mais rápido possível.

Em sendo assim, é recomendável que aqueles que estejam vivenciando situações similares, que procurem um profissional qualificado, especialista em direito imobiliário, para o ajuizamento de uma ação judicial, a fim de amenizar os prejuízos pessoais e patrimoniais decorrentes da aquisição de um imóvel com vícios construtivos.

Do direito à indenização pela demora ou não entrega do diploma de conclusão de curso superior

 

Com o passar dos anos a mentalidade da população brasileira mudou significativamente no que diz respeito à importância da educação superior.

Destaca-se que, com a crescente demanda e em face da escassez de vagas nas Universidade Federais e Estaduais, empresários passaram a investir no ramo da educação superior criando Universidades e Faculdades Particulares com o objetivo de propiciar a realização do sonho daqueles que almejam um futuro melhor através do estudo.

No entanto, em que pese haver uma série de exigências legais e administrativas, inúmeras instituições de ensino disponibilizam cursos superiores sem que estejam aptas a fornecerem o respectivo Diploma de conclusão.

Ocorre que tal situação vem se tornando um problema cada vez mais comum, pois alguns cursos oferecidos pelas instituições de ensino superior não atendem as exigências do Conselho Nacional de Educação, motivo pelo qual várias pessoas concluem a graduação e aguardam vários anos para receberem o respectivo Diploma de conclusão.

A referida situação tem sido objeto de inúmeras ações judiciais que reconhecem os danos causados por tais instituições de ensino, condenando-as ao pagamento de indenização a título de danos morais a fim de minimizar os prejuízos decorrentes do atraso na entrega do Diploma, conforme se infere do trecho do julgamento feito pelo Egrégio Tribunal de Justiça de Minas Gerais, cuja a ementa segue abaixo transcrita:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. DEMORA EXAGERADA E INJUSTIFICADA NA ENTREGA DE DIPLOMA DE CONCLUSÃO DE CURSO SUPERIOR. DANO MORAL. INDENIZAÇÃO DEVIDA. FIXAÇÃO. QUANTUM INDENIZATÓRIO. MAJORAÇÃO. RAZOABILIDADE. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. MANUTENÇÃO. JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. TERMO INICIAL. ALTERAÇÃO DE OFÍCIO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

– Ao disponibilizar curso de graduação no mercado, a instituição de ensino responsabiliza-se não apenas pela prestação dos serviços educacionais contratados, mas também pela expedição dos documentos comprobatórios necessários aos alunos, entre eles o diploma de conclusão de curso, que permite o exercício da profissão.

– O atraso exagerado e injustificado para expedição do diploma, mormente quando configurado empecilho ao exercício profissional, enseja dano moral passível de indenização.

– Nas causas que possuem natureza condenatória, o arbitramento da verba honorária deve ser feito entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, atendidos o grau de zelo do profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo despendido para o serviço. Fixada a verba honorária em percentual que não excede o razoável, deve ser mantida a importância arbitrada.

– A correção monetária e os juros de mora, enquanto consectários legais da condenação principal, possuem natureza de ordem pública e, por isso, podem ser analisados até mesmo de ofício, inexistindo a alegada ‘reformatio in pejus’, pelo Tribunal ‘a quo’ (STJ – AgRg no REsp 1436728/SC, Relª. Minª. ASSUSETE MAGALHÃES, SEGUNDA TURMA, j. 23/10/2014, DJe 04/11/2014). Ademais, trata-se de pedido implícito, ex vi do Art. 292, do CPC.

– Os juros moratórios advindos de dano moral contratual devem ser computados da data da citação.

– A correção monetária, em ação de indenização por danos morais, incide desde a data de sua fixação (Súmula 362, STJ). (TJMG – Apelação Cível 1.0024.12.196597-4/001, Relator (a): Des.(a) José Marcos Vieira, 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 11/11/2015, publicação da sumula em 20/11/2015) (sem grifos ou destaques no original)

Ademais, acrescente-se o fato de que existem casos em que as Instituições de ensino superior simplesmente ignoram o pedido dos alunos e não fornecem o respetivos Diploma, fato este que torna ainda mais grave a situação.

Acontece que o atraso exagerado ou a não entrega do Diploma causam prejuízos imensuráveis para as pessoas que se formam e ficam impedidas de se inserirem no mercado de trabalho ou de prestarem concursos públicos.

Em sendo assim, é recomendável que aqueles que estiverem vivenciando situações similares procurem um profissional qualificado para o ajuizamento de uma ação judicial, a fim de evitar danos ainda maiores em face da não emissão de Diploma.