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Os 6 erros mais comuns cometidos pelos Síndicos

Função complicada, por vezes estressante.

Ser síndico é uma responsabilidade extremamente complexa.

O Síndico lida, diariamente, com reclamações, tarefas, cobranças, diálogos, exigências, direitos e deveres seus e dos próprios moradores. 
Não é uma tarefa fácil!

Vamos apresentar abaixo os 6 erros mais comuns cometidos pelos Síndicos.

1º) NÃO CONHECER A CONVENÇÃO CONDOMINIAL E O REGIMENTO INTERNO.

O Síndico precisa saber a integralidade destes documentos, visto que são as regras que norteiam todos os direitos e deveres dos Condôminos, é o que rege o Condomínio.


Não ter conhecimento de todas as suas minúcias é o PIOR erro que o Síndico pode cometer.

2º) ASSEMBLEIAS IRREGULARES.

Realizar assembleias condominiais irregulares, sem atender aos preceitos previstos na Convenção Condominial.


As questões decididas em assembleias irregulares não são válidas, o que pode trazer grande prejuízo ao Condomínio.

3º) EXPOSIÇÃO DOS INADIMPLENTES.

É muito comum esse tipo de deslize durante uma Assembleia e/ou medida decorrente da própria inadimplência ou até mesmo da prática de infrações.
Porém, é gravíssimo expor os devedores.


A questão dos inadimplentes deve ser resolvida particularmente entre ambos.


Lembre-se: jamais colocar em edital ou mesmo tornar público por meios digitais os nomes dos devedores!

4º) OBRAS SEM APROVAÇÃO.

Toda e qualquer obra necessita de APROVAÇÃO, salvo as extremamente emergenciais.


A realização de obras sem consultar a Assembleia é uma infração gravíssima!

5º) NÃO SE COMUNICAR COM MORADORES.

É importantíssimo para uma boa gestão a conversa e o diálogo com os moradores.


Então é recomendável que o Síndico busque sempre saber as necessidades dos moradores. 


Manter-se em comunicação com todos transparece confiança e segurança para o coletivo.

6º) OFERECER DESCONTOS AOS INADIMPLENTES.

A negociação com inadimplentes NUNCA deve envolver descontos, talvez o parcelamento do débito.


Isso porque o valor do devedor pertence ao coletivo, e não é uma dívida entre Síndico e inadimplente. 


Isso pode estremecer relações, visto que é uma espécie de benefício aos inadimplentes em detrimento dos que estão em dia com o Condomínio.

Taxas Condominiais:Responsabilidade pelo pagamento do condomínio se inicia com o recebimento das chaves.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu ao julgar um Recurso Repetitivo que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais só se inicia com a imissão na posse, ou seja, o simples registro da Promessa de Compra e Venda não é suficiente para caracterizar referida obrigação.

Assim, referida tese deverá orientar as demais instâncias do Judiciário ao julgarem situações similares. Ressalte-se que não serão admitidos recursos para o STJ contra decisões que estejam em consonância com este entendimento.

Nesse sentido, restará afastada a responsabilidade dos adquirentes de imóveis na planta que recebem as chaves após expirado o prazo para entrega, pratica muito utilizada pelas construtoras.

Contudo, caso o adquirente seja compelido pelo Condomínio ao referido pagamento, imprescindível que seja proposta ação de cobrança em face da construtora, que era a possuidora do imóvel.

Segue abaixo a ementa da decisão que ensejou este entendimento:

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.

ART.  543-C DO  CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR.

PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.

1. Para efeitos do art.  543-C do  CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.

c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

2. No caso concreto, recurso especial não provido.

(REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015)

Vislumbra-se que referido entendimento irá proteger o consumidor da prática de condutas lesivas e dos contratos leoninos, impondo o pagamento das taxas condominiais anteriores ao recebimento das chaves ao verdadeiro possuidor, protegendo a parte hipossuficiente da relação.

Portanto, aconselha-se que as pessoas que estão passando por este tipo de problema procurem um advogado com conhecimento neste tipo de ação e acione o judiciário para pleitear os seus direitos.

Do direito à indenização pela demora ou não entrega do diploma de conclusão de curso superior

 

Com o passar dos anos a mentalidade da população brasileira mudou significativamente no que diz respeito à importância da educação superior.

Destaca-se que, com a crescente demanda e em face da escassez de vagas nas Universidade Federais e Estaduais, empresários passaram a investir no ramo da educação superior criando Universidades e Faculdades Particulares com o objetivo de propiciar a realização do sonho daqueles que almejam um futuro melhor através do estudo.

No entanto, em que pese haver uma série de exigências legais e administrativas, inúmeras instituições de ensino disponibilizam cursos superiores sem que estejam aptas a fornecerem o respectivo Diploma de conclusão.

Ocorre que tal situação vem se tornando um problema cada vez mais comum, pois alguns cursos oferecidos pelas instituições de ensino superior não atendem as exigências do Conselho Nacional de Educação, motivo pelo qual várias pessoas concluem a graduação e aguardam vários anos para receberem o respectivo Diploma de conclusão.

A referida situação tem sido objeto de inúmeras ações judiciais que reconhecem os danos causados por tais instituições de ensino, condenando-as ao pagamento de indenização a título de danos morais a fim de minimizar os prejuízos decorrentes do atraso na entrega do Diploma, conforme se infere do trecho do julgamento feito pelo Egrégio Tribunal de Justiça de Minas Gerais, cuja a ementa segue abaixo transcrita:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. DEMORA EXAGERADA E INJUSTIFICADA NA ENTREGA DE DIPLOMA DE CONCLUSÃO DE CURSO SUPERIOR. DANO MORAL. INDENIZAÇÃO DEVIDA. FIXAÇÃO. QUANTUM INDENIZATÓRIO. MAJORAÇÃO. RAZOABILIDADE. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. MANUTENÇÃO. JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. TERMO INICIAL. ALTERAÇÃO DE OFÍCIO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

– Ao disponibilizar curso de graduação no mercado, a instituição de ensino responsabiliza-se não apenas pela prestação dos serviços educacionais contratados, mas também pela expedição dos documentos comprobatórios necessários aos alunos, entre eles o diploma de conclusão de curso, que permite o exercício da profissão.

– O atraso exagerado e injustificado para expedição do diploma, mormente quando configurado empecilho ao exercício profissional, enseja dano moral passível de indenização.

– Nas causas que possuem natureza condenatória, o arbitramento da verba honorária deve ser feito entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, atendidos o grau de zelo do profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo despendido para o serviço. Fixada a verba honorária em percentual que não excede o razoável, deve ser mantida a importância arbitrada.

– A correção monetária e os juros de mora, enquanto consectários legais da condenação principal, possuem natureza de ordem pública e, por isso, podem ser analisados até mesmo de ofício, inexistindo a alegada ‘reformatio in pejus’, pelo Tribunal ‘a quo’ (STJ – AgRg no REsp 1436728/SC, Relª. Minª. ASSUSETE MAGALHÃES, SEGUNDA TURMA, j. 23/10/2014, DJe 04/11/2014). Ademais, trata-se de pedido implícito, ex vi do Art. 292, do CPC.

– Os juros moratórios advindos de dano moral contratual devem ser computados da data da citação.

– A correção monetária, em ação de indenização por danos morais, incide desde a data de sua fixação (Súmula 362, STJ). (TJMG – Apelação Cível 1.0024.12.196597-4/001, Relator (a): Des.(a) José Marcos Vieira, 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 11/11/2015, publicação da sumula em 20/11/2015) (sem grifos ou destaques no original)

Ademais, acrescente-se o fato de que existem casos em que as Instituições de ensino superior simplesmente ignoram o pedido dos alunos e não fornecem o respetivos Diploma, fato este que torna ainda mais grave a situação.

Acontece que o atraso exagerado ou a não entrega do Diploma causam prejuízos imensuráveis para as pessoas que se formam e ficam impedidas de se inserirem no mercado de trabalho ou de prestarem concursos públicos.

Em sendo assim, é recomendável que aqueles que estiverem vivenciando situações similares procurem um profissional qualificado para o ajuizamento de uma ação judicial, a fim de evitar danos ainda maiores em face da não emissão de Diploma.