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Tag Archives: Direito Condominial

VOCÊ SABE A DIFERENÇA ENTRE CONDÔMINO, INQUILINO E MORADOR?

CONDÔMINO: em regra é o proprietário do imóvel, o que possui o seu nome no registro do imóvel, mesmo que não more no Condomínio.

Foi dito “em regra” pois o Código Civil em seu artigo 1.334, §2º, equipara ao proprietário o promitente comprador (que possui contrato de compra e venda) e o cessionário (que teve os direitos da unidade cedido a ele).

INQUILINO: é o detentor da posse do imóvel, ou seja, é o locatário.

MORADOR: é toda e qualquer pessoa que reside no condomínio, ou seja, tanto o condômino que lá reside, quanto o inquilino e os seus familiares.

DA ILEGALIDADE DA TARIFA MÍNIMA DE ÁGUA E ESGOTO MULTIPLICADA PELO NÚMERO DE UNIDADES AUTÔNOMAS DO CONDOMÍNIO – PRESUNÇÃO DE CONSUMO AUFERIDA DE UM ÚNICO HIDROMETRO.

As empresas de fornecimento de serviços de água e esgoto possuem o costume realizar a cobrança de uma tarifa mínima presumida (sem a realização de medição no hidrômetro) com base no número de unidades consumidoras existentes em um condomínio.

Ocorre que, embora este tipo de cobrança tenha como justificava o fim social do serviço disponibilizado, é importante destacar que a cobrança de um valor presumido (não medido) na grande maioria das vezes causa prejuízos consideráveis aos consumidores, pois os valores cobrados muitas vezes ultrapassam as quantias devidas com base na medição.

Além disso, não se pode desconsiderar o fato de que existe um contrato de prestação de serviços entre o consumidor e a empresa fornecedora de água e esgoto, fato este que gera direitos e obrigações para ambas as partes, motivo pelo qual o serviço deve ser prestado de modo adequado e o usuário possui a obrigação de pagar por isto.

Tal relação contratual também é regulada pelo Código de Defesa do Consumidor que veda a cobrança de tarifa mínima realizada nos condomínios edilícios onde o consumo total de água é medido por um único hidrômetro.

E mais, o Superior Tribunal de Justiça já possui posicionamento pacifico no sentido de reconhecer a ilegalidade deste tipo de cobrança. Confira-se:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. FORNECIMENTO DE ÁGUA. TARIFA MÍNIMA MULTIPLICADA PELO NÚMERO DE UNIDADES AUTÔNOMAS (ECONOMIAS). EXISTÊNCIA DE ÚNICO HIDRÔMETRO NO CONDOMÍNIO. 1. A cobrança pelo fornecimento de água aos condomínios em que o consumo total de água é medido por único hidrômetro deve se dar pelo consumo real aferido. 2. O Superior Tribunal de Justiça firmou já entendimento de não ser lícita a cobrança de tarifa de água no valor do consumo mínimo multiplicado pelo número de economias existentes no imóvel, quando houver único hidrômetro no local. 3. Recurso especial improvido. Acórdão sujeito ao procedimento do artigo 543-C do Código de Processo Civil. (REsp 1166561/RJ, Rel. Ministro HAMILTON CARVALHIDO, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 25/08/2010, DJe 05/10/2010)

Diante do presente cenário, nota-se que a referida conduta não é compatível com as diretrizes nacionais relativas ao saneamento básico, razão pela qual deverá ser considerada cobrança indevida a forma como praticada, uma vez que existe clara violação aos princípios da isonomia e legalidade.

Portanto, conclui-se que é ILEGAL a cobrança do serviço de fornecimento de água e esgoto com base na presunção de consumo, abarcada na tarifa mínima, multiplicada pelo número de unidades autônomas que compõem o condomínio onde existente apenas um hidrômetro.

E conhece alguém que esteja passando pela referida situação?

Atas de Assembleia de Condomínio: Registrar ou não?

Atas de Assembleias Condominiais são instrumentos particulares que contêm todos os acontecimentos e decisões tomadas durante a reunião de condôminos.

Não existe na legislação a previsão de obrigatoriedade de registro destas, contudo, pela segurança jurídica que pode acarretar aconselha-se que seja realizado o registro perante o Cartório de Títulos e Documentos.

Ora, além de tonar público o instrumento e todas as previsões ali contidas, facilitando/permitindo o acesso/conhecimento de todos, importante considerar a possibilidade de evitar quaisquer riscos como extravios, adulterações e eventuais práticas maliciosas. Ou seja, sempre que necessário poderá ser requerida a sua cópia perante o cartório, independentemente do decurso do tempo.

Você sabe se as atas das assembleias ocorridas no seu condomínio são registradas? Conte-nos abaixo.

Aprovado Projeto de Lei no Senado que Permite a Coleta de Votos Após as Assembleias de Condomínio em Situações de Quórum Especial

Ontem, dia 28/08/2019, foi aprovado no Senado o Projeto de Lei nº 548/2019, de autoria da Senadora SORAYA THRONICKE, que cria um novo artigo no Código Civil, permitindo que as deliberações em assembleias de condomínio possam ser tomadas posteriormente nos casos em que a lei exigir quórum especial.

A justificativa para o referido projeto de lei é a flexibilização da forma como ocorre atualmente, visto que em grande parte das vezes a votação não pode ocorrer por falta de quórum o que inviabiliza várias questões em face da ausência majoritária dos Condôminos.

A legislação atual permite a votação apenas dos condôminos presentes à assembleia.

Assim, referida alteração busca a flexibilização desta forma de obtenção do voto, possibilitando a utilização de outros meios, como, por exemplo, uma página de internet ou outro meio eletrônico idôneo (acessados mediante senha), que não demande a presença física.

Referido projeto permite, inclusive, a coleta posterior de votos, o que atualmente é vedado pela legislação e por posicionamento expresso do STJ.

Segue abaixo a íntegra da proposta aprovada no Senado:

“Art. 1.353-A. Quando o quorum especial acaso exigido pela lei não for alcançado nas convocações presenciais, a correspondente deliberação poderá ser tomada posteriormente, mediante votação eletrônica dos condôminos, em segmento virtual da reunião, desde que:

I – tal possibilidade tenha sido explicitada no instrumento de convocação da assembleia;

II – seja disponibilizado a todos os condôminos, anteriormente à colheita de seus votos, o inteiro teor da ata parcial, relativa ao segmento presencial da reunião da assembleia, do qual deverão constar a transcrição circunstanciada de todos os argumentos então esposados acerca da matéria a ser submetida à deliberação e informações acerca do modo como se procederá à votação e do período em que ela deverá ocorrer;

III – a administração do condomínio disponibilize aplicação de internet ou outro expediente eletrônico idôneo que permita a cada condômino votar individualmente, mediante senha de acesso, justificar o teor do voto, caso queira, e ter acesso de forma contínua, imediatamente após o registro de cada manifestação, ao teor do voto e da eventual justificação dos demais condôminos, singularmente identificados por seu nome e pela respectiva unidade imobiliária.

§ 1º Somente após o cômputo dos votos eletrônicos e presenciais e a publicação de seu somatório, a reunião da assembleia será dada por encerrada, e os respectivos acréscimos, referentes exclusivamente à deliberação eletrônica, serão feitos à ata da assembleia, a que se dará, assim, sua redação final.

§ 2º Se não houver proibição expressa na convenção, a assembleia poderá, alternativamente, por maioria simples, autorizar a coleta individualizada, dentro de prazo não superior a 30 (trinta) dias, do voto dos condôminos ausentes, ainda que sem utilização de meio digital, desde que lhes seja apresentada ata da assembleia contendo o detalhamento dos pontos de vista acerca da questão em deliberação.”

Agora referido projeto segue para discussão e aprovação perante a Câmara dos Deputado.

Vamos aguardar o desfecho final desta questão de extrema importância para a área condominial.

E você, o que achou dessa novidade?

O Devedor De Condomínio Que Fez Acordo Continua Inadimplente?

Essa é uma dúvida muito comum nos condomínios, haja vista a realização de negociações de dívidas que permite o pagamento dos valores em atraso de forma parcelada.

O artigo 360 do Código Civil trata da novação e diz que, quando o devedor contrai com o credor nova dívida para extinguir e substituir a anterior, a anterior se extingue, fica novada.

Assim, verifica-se que aquele que negociou a sua dívida, não é mais inadimplente, até que deixe de pagar a taxa de condomínio atual ou alguma parcela do acordo, sendo assim, ele está em dia para com a suas obrigações perante o Condomínio.

E essa situação traz à tona o seguinte questionamento: nesse caso o Condômino pode votar e participar das assembleias?

O Art. 1.335, do Código Civil, é claro ao dispor sobre o direito dos Condôminos em votarem e participarem das assembleias estando quite, ou seja, o Condômino que realizou o acordo está em dia com as suas obrigações condominiais podendo votar e participar das assembleias.

Você sabia disso? Conte-nos abaixo.

Multipropriedade Imobiliária. O QUE É?

Também é conhecida como “time sharing”.

A maioria das pessoas já ouviram falar da aquisição de um imóvel, majoritariamente em praias, por mais de uma pessoa.

Funciona como se a propriedade fosse exercida por um período pré-determinado durante o ano, não tendo despesas todos os meses.

O intuito é a redução de custos, acessibilidade, entre outros.

Referido instituto foi regulado como compra compartilhada na Lei de Multipropriedade nº 13.777/2018.

Foi caracterizado como “o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada”.

Ou seja, o bem é adquirido por dois ou mais proprietários, os quais terão os mesmos direitos de uso do bem durante certo período de tempo, previamente fixado, não podendo ser inferior a 7 dias, sejam uteis ou intercalados.

É indivisível e inclui as instalações, equipamentos e mobiliários.

Prazo este que pode ser fixo e determinado (ex. primeira semana de fevereiro), ou flutuante (variável de tempos em tempos, desde que respeitada a objetividade e a transparência no procedimento de escolha) ou, ainda, misto (combinação dos dois sistemas anteriores).

Cuida-se de uma forma de condomínio aplicável aos imóveis em que há uma divisão temporal no aproveitamento exclusivo da titularidade do bem.

Todas as formas de compartilhamento, bem como os direitos e deveres dos multiproprietários deverão ser registradas no Cartório de Registro de Imóveis.

Para a venda/transferência não é preciso a anuência dos demais proprietários e, ainda, a transferência/alienação da fração de tempo correspondente a um dos multiproprietários não garante aos demais condôminos o direito de preferência.

E com relação aos impostos estes são rateados de forma proporcional ao tempo de cada um.

Por fim a administração da multipropriedade é atribuída a um administrador, que é definido no instrumento de instituição do condomínio ou por meio de eleição em assembleia geral dos condôminos.

E você conhecia esse instituto? Compraria um imóvel dessa forma?

#timesharing #multipropriedade #leidemultipropriedade #direitoimobiliario #condominio 

Construtora Paga Apenas 30% da Taxa de Condomínio. Isso é LEGAL?

É muito comum que em prédios recém entregues os moradores fiquem incomodados aos descobrirem que a Construtora paga apenas uma porcentagem da taxa condominial relativa aos imóveis de sua propriedade, cujo percentual gira em torno de 30%.

Essa “possibilidade” é imposta através da previsão na Convenção Condominial, cuja “aprovação” ocorreu no momento da venda dos imóveis, oportunidade em que a maior parte dos adquirentes não sabem sequer o que estão assinando/aprovando. Ou seja, a convenção não só pode, como deve ser considerada um contrato de adesão.

Ocorre que caso isso esteja ocorrendo no seu condomínio (ou já tenha ocorrido) é importante saber que é ILEGALsendo possível requerer a anulação desta estipulação judicialmente, com a consequente devolução de todo o percentual “faltante”.

São vários os Tribunais que possuem este entendimento, incluindo o de Minas Gerais, já que, assim como os moradores, a construtora é condômina do mesmo empreendimento e ambos devem ser tradados de forma IGUALITÁRIA, sob pena de violação do princípio da boa-fé e isonomia.

Não existe qualquer fundamento para que a Construtora seja beneficiada dessa forma, visto que as despesas do Condomínio referentes às áreas comuns oneram TODO o edifício.

E mais, se um Condomínio viajar ou não estiver morando no imóvel, não poderá ser beneficiado da mesma maneira, devendo arcar com 100% da taxa condominial, já que a obrigatoriedade de pagar as despesas de condomínio decorre do direito de propriedade, o qual confere os bônus, mas também os ônus.

Sendo assim, cada condômino deve contribuir em condições de equilíbrio com os custos de manutenção e conservação do Condomínio independentemente de sua utilização.

Ademais, evidente que o resultado desta ilegalidade é desastroso para o Condomínio, já que à medida que o percentual devido deixou de ser arrecadado, criou-se um vácuo financeiro que resultará em acúmulo de dívidas ou no aumento da taxa ordinária mensal para os demais condôminos.

Portanto, aconselha-se que as pessoas que estão passando por este tipo de problema procurem um advogado especialista neste tipo de ação e acione o judiciário para pleitearem os seus direitos.

Tem alguma dúvida a respeito? Entre em contato conosco, será um prazer auxiliá-lo (a).

A Sócia, Dra. Carla Cruz Guimarães de Almeida, foi novamente nomeada membro da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Estado de Minas Gerais – OAB/MG.

É com imensa satisfação que comunicamos que a sócia, Dra. Carla Cruz Guimarães de Almeida, foi novamente nomeada membro da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Estado de Minas Gerais – OAB/MG.

Desde abril de 2015 ela integra a referida comissão ao lado de vários profissionais especialistas nessa área.

Que venha mais um triênio repleto de troca de experiências e de muito aprendizado.

Condômino inadimplente não pode ser impedido de usar áreas comuns do prédio.

No dia 28 de maio de 2019 o Superior Tribunal de Justiça concluiu o julgamento do Recurso Especial nº 1.699.022, interposto por uma proprietária de apartamento que estava sendo impedida de usar as áreas comuns do Condomínio em razão da inadimplência das taxas condominiais.

O entendimento adotado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) foi de que “o morador que esteja com as mensalidades do condomínio em atraso NÃO PODE SER IMPEDIDO de usar as áreas comuns do prédio, como piscina, brinquedoteca, salão de festas ou elevadores.”

Por unanimidade o colegiado considerou INVÁLIDA a regra do regimento interno que impedia o uso das áreas comuns em razão de inadimplência das taxas.

No referido voto o Relator, Ministro Luis Felipe Salomão, destacou que existem posições divergentes na doutrina, em razão do fato de haver uma mescla da propriedade individual com a copropriedade sobre as partes comuns feita pelo Código Civil, perfazendo uma unidade orgânica e indissolúvel.

Foi destacado, ainda, que o inciso II do art. 1335 do Código Civil possui como regra clara a garantia do uso das áreas comuns pelos Condôminos.

“Além do direito a usufruir e gozar de sua unidade autônoma, têm os condôminos o direito de usar e gozar das partes comuns, desde que não venham a embaraçar nem excluir a utilização dos demais”, afirmou o relator.

Assim, concluiu que não pode haver sanções sem previsão legal com o intuito de constranger o Condômino ao pagamento, afirmando que o próprio Código Civil estabelece meios legais específicos e rígidos para a cobrança das dívidas, as quais não impõem o devedor ao constrangimento, quiçá afetam a sua dignidade.

Afirmou, ainda, que “como é sabido, por uma questão de hermenêutica jurídica: as normas que restringem direitos devem ser interpretadas restritivamente, não comportando exegese ampliativa.”

Por fim, ressaltou que a falta de pagamento das taxas condominiais vem sendo desestimulada em razão da possibilidade de perda do imóvel, por ser exceção expressa à impenhorabilidade do bem de família.

Nesse sentido é importante que o Condomínio se atente ao eventualmente limitar quaisquer dos direitos dos Condôminos inadimplentes, sendo aconselhável que a convenção condominial e o regimento interno (que são as leis que regem todas as relações do local) sejam examinadas por profissionais especializados com o intuito de serem evitados maiores prejuízos para a coletividade.

Obras e Reformas na área comum do Condomínio. O que preciso saber?

Antes de começar a pensar em reforma é preciso compreender uma coisa muito importante: A LEGISLAÇÃO!

Por isso, estar bem informado para realizar o processo de APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIA é essencial. .
São os artigos 1.341 à 1.343 do Código Civil que abordam o tema.

Além disso, é preciso atenção aos HORÁRIOS E DIAS em que se é permitido fazer barulho.

Geralmente é a CONVENÇÃO e/ou o REGIMENTO INTERNO que dispõem sobre esses detalhes.

Ademais, é preciso identificar o tipo de obra a ser realizada, visto que esta pode ser NECESSÁRIA, ÚTIL OU VOLUPTUÁRIA.

É com esses parâmetros – apesar de não serem os mais fáceis de interpretar – que a lei determina o quórum necessário para a aprovação. A exceção são as obras emergenciais – essas devem ser feitas naquele momento.

Resumidamente assim dispõe o Código Civil:

VOLUPTUÁRIAS são aquelas de “mero deleite”, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável;


ÚTEIS são as que aumentam ou facilitam o uso do bem; 


NECESSÁRIAS são as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

Depois que ficar claro em qual dos três tipos suas obras se encaixam, o síndico deve atender o que diz a lei sobre cada uma delas.

Com relação aos quóruns de aprovação:

OBRAS VOLUPTUÁRIAS devem ser aprovadas pelo voto de DOIS TERÇOS DOS CONDÔMINOS (diferente do número de presentes na assembleia).

ÚTEIS precisam ser aprovadas pela MAIORIA DOS CONDÔMINOS, ou seja, 50% mais um.

NECESSÁRIAS são divididas em dois grupos:

1. Urgentes (com despesas excessivas): precisa ser comunicada à assembleia convocada imediatamente. .
2. Não urgentes (com despesas excessivas): só após autorização da assembleia.

Por fim, é preciso investir tempo e cuidado ao escolher uma empresa séria para contratar. Peça referências, conheça a trajetória do prestador de serviços e se assegure de que ele tenha toda a documentação exigida para a execução da obra que você precisa.

Além disso, garanta a emissão da ART, que é a sigla de Anotação de Responsabilidade Técnica. Este é o instrumento através do qual o profissional registra as atividades técnicas solicitadas através de contratos para o qual o mesmo foi contratado.