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Coronavírus (covid-19) e a possibilidade de ajuizamento de ação revisional dos contratos de locação comercial.

Ainda que a orientação primordial repassada a todos os que nos procuram com questionamentos referentes à renegociação dos contratos de locação comercial em razão da pandemia do Coronavírus seja a renegociação no âmbito extrajudicial, cumpre-nos dispor sobre a possibilidade de ajuizamento de ação judicial revisional em alguns casos específicos.

Salienta-se que embora seja aplicável a lei específica às relações locatícias (lei 8.245/91), a revisão dos contratos encontra respaldo nos artigos 478, 479 e 480 do Código Civil, segundo os quais, se a ocorrência de “acontecimentos extraordinários e imprevisíveis” (como a situação atual do Covid-19) tornar a prestação de uma das partes “excessivamente onerosa”, é possível pleitear a redução da prestação ou seu modo de execução.

Assim, inexistindo consenso extrajudicial entre inquilino e proprietário quanto à renegociação do contrato de locação, imperioso salientar que a lei autoriza, em casos excepcionais, a ação revisional de aluguel.

Para tal prática o primeiro requisito essencial é que tenha decorrido três anos ou mais do início da relação locatícia (art. 19 da Lei do Inquilinato).

E mais, imperioso que o locatário que atenda ao requisito supracitado e deseje ingressar judicialmente, colha todas as provas necessárias que demonstrem a queda do seu faturamento e os impactos da pandemia em seu negócio ou, ainda, comprove a redução dos alugueres cobrados em imóveis que possuem condições semelhantes (desproporcionalidade entre o que esta sendo cobrado e o valor de mercado), esta último pode, inclusive, ser feita através de perícia em momento oportuno.

Além disso, é necessário que haja indicação das cláusulas que se pretende revisar, além da indicação do “novo valor” a título de aluguel pretendido.

Ademais, é possível formular pedido de fixação, pelo juiz, de aluguel provisório, que “não poderá ser inferior a 80% do aluguel vigente”, até que a demanda seja julgada em definitivo (art. 68 da lei 8.245/91).

Portanto, verifica-se que no caso extremo de impossibilidade de custear com o aluguel da forma como pactuado previamente em razão dos severos impactos da pandemia e em face da recusa do locador em resolver administrativamente a questão, desde de que exauridas todas as tentativas possíveis, é permitido que o empresário busque guarida no Judiciário, ainda que seja imprevisível o resultado final.

Coronavírus (COVID-19) e a Possibilidade de Renegociação dos Contratos de Locação Comercial

São públicos e notórios os desastrosos impactos causados pela pandemia do coronavírus (COVID-19) na atividade econômica no Brasil (e no mundo), seja em razão do isolamento social, como em decorrência das normas estatais que determinam a suspensão de diversas atividades empresariais.

Atos governamentais têm sido praticados para “socorrer” a atividade econômica, como por exemplo, a MP 927/20 que disciplina sobre as medidas trabalhistas para enfrentamento da calamidade pública reconhecida pelo Decreto nº 6/20, aprovado pelo Congresso Nacional.

Além disso, em 03/04/2020, foi aprovado pelo Senado o Projeto de Lei nº 1.179/2020, que possui como objetivo principal criar regras transitórias com o intuito de preservar contratos e servir de base para futuras decisões judiciais. O referido projeto seguirá para aprovação da Câmara dos Deputados e posteriormente para sanção/veto presidencial.

Contudo, uma dúvida corriqueira é com relação aos contratos de locação comercial atualmente em vigor frente às referidas decisões governamentais que determinam a suspensão dos seus serviços.

Como medida preventiva sugere-se que o Inquilino impactado pela crise negocie extrajudicialmente a revisão do valor dos aluguéis, seja através de requerimento de descontos, isenções, parcelamentos, postergação dos pagamentos, entre outros. Cediço que referido ato visa garantir a sobrevivência da empresa, além de evitar eventual encerramento do contrato vigente.

Outrossim, o citado requerimento deve ser feito o mais rápido possível para fins de garantir tempo hábil para que as partes convencionem a melhor solução para ambas, embasada no bom senso, razoabilidade e proporcionalidade, o que certamente irá minorar os reflexos que irão atingir toda a coletividade.

Neste procedimento não é indicado que as tratativas sejam realizadas apenas por ligações telefônicas ou reuniões presenciais sem a confecção de atas, sugere-se que sejam enviados e-mails comprobatórios do interesse de negociação e manutenção da relação locatícia ou, ainda, notificações extrajudiciais.

Em razão da excepcionalidade da situação atual recomenda-se o bom senso de ambas as partes, pautado no desejo de permanência do contrato vigente ou, ainda, sem que haja o ajuizamento de uma ação judicial que certamente levará vários anos para ser finalizada e certamente acarretará juízos para os envolvidos.

Ademais, imperioso destacar que ainda que alguns instrumentos contratuais tenham previsão expressa de renúncia ao “direito de revisão do valor dos aluguéis durante a vigência do contato” (art. 54-A da lei de Locações), nada impede que haja nova pactuação.

E mais, o art. 18 do mesmo instrumento legal permite a celebração de um novo acordo, senão vejamos:

Art. 18 da Lei do Inquilinato: É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste;

Nesse sentido, tanto locadores quanto locatários precisam entender que a renegociação no âmbito extrajudicial sempre será a melhor opção, sendo capaz de reduzir os custos operacionais da empresa diretamente afetada por um lado e por outro, reduzir o risco de vacância do imóvel por um período incerto diante do cenário atual ou, ainda, eventual lapso temporal de inadimplência.

Destaca-se, inclusive, a necessidade de consultar um advogado especialista nesta área para que não ocorram maiores prejuízos.

O que é Desapropriação de Imóvel?

É uma causa de perda da propriedade, ocorrendo a supremacia do interesse público sobre o particular, decorrente da prerrogativa do Estado de interferir nos direitos e garantias constitucionais individuais para proteger o bem coletivo e a conveniência social.

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É um procedimento que visa a transferência compulsória de uma propriedade da titularidade privada para o poder público, baseando principalmente na utilidade e necessidade pública ou interesse social. Ocorre principalmente em casos que atendam a projetos urbanísticos, como o alargamento de ruas, reforma de regiões e demais tipos de intervenções.

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Assim, caso a Administração Pública opte por este procedimento, é necessário que esta pague uma quantia ao antigo proprietário que teve o seu imóvel desapropriado. Sendo que a própria Constituição Federal dispõe sobre a necessidade de “prévia e justa indenização em dinheiro” (o que comporta exceção, como no caso de pagamento em título da dívida pública nos casos de área urbana não edificada, subutilizada ou não utilizada, bem como nas situações de expropriação por interesse social para reforma agrária).

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A lei prescreve vários procedimentos para que ocorra referido instituto, os quais devem ser atendidos em sua integralidade pelo Estado para que não acarrete eventual nulidade.

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Saliente-se, ainda, que não há a possibilidade de discordância pelo proprietário, sendo conferido a ele apenas a discussão do valor indenizatório (pois nem sempre há concordância com relação ao entendimento como “justo” pelo Poder Público) ou, ainda, o apontamento de eventuais irregularidades no procedimento.

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E você, conhece esse instituto? Tem alguma dúvida a respeito?

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A IMOBILIÁRIA/PROPRIETÁRIO PODE ACEITAR A DEVOLUÇÃO DAS CHAVES DO INQUILINO QUE ESTÁ EM DÉBITO COM OS ALUGUEIS E/OU ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO?

Esse questionamento é algo corriqueiro na nossa rotina, razão pela qual resolvemos responder através deste post.

Obviamente que receber as chaves nessa situação não é a melhor opção, mas a recusa pode trazer prejuízos ainda maiores, como por exemplo, o abandono do imóvel, entre outros.

Assim, nesse caso, o ideal é que no recibo de recebimento das chaves conste EXPRESSAMENTE a existência de débitos pendentes (se possível descrever todos os débitos/problemas), não dando plena e total quitação do contrato que finda naquela oportunidade.

VOCÊ SABE A DIFERENÇA ENTRE CONDÔMINO, INQUILINO E MORADOR?

CONDÔMINO: em regra é o proprietário do imóvel, o que possui o seu nome no registro do imóvel, mesmo que não more no Condomínio.

Foi dito “em regra” pois o Código Civil em seu artigo 1.334, §2º, equipara ao proprietário o promitente comprador (que possui contrato de compra e venda) e o cessionário (que teve os direitos da unidade cedido a ele).

INQUILINO: é o detentor da posse do imóvel, ou seja, é o locatário.

MORADOR: é toda e qualquer pessoa que reside no condomínio, ou seja, tanto o condômino que lá reside, quanto o inquilino e os seus familiares.

O INQUILINO PODE REQUERER USUCAPIÃO DO IMÓVEL?

É sabido que o Inquilino não exerce a posse do imóvel com animus domini, ou seja, como se dono fosse, o que por si só já descaracteriza um dos requisitos essenciais para a ação de usucapião.

Ora, o inquilino exerce a posse direta tendo plena ciência do verdadeiro proprietário e através da celebração de um contrato de locação (seja ele escrito ou verbal).

Contudo, caso o verdadeiro proprietário morra e os herdeiros deixem de cobrar o aluguel e/ou administrar a locação ou, ainda, por qualquer outra razão cessem as cobranças e eventuais manutenções no imóvel, o que faz com que o inquilino se sinta dono do imóvel, as coisas podem ser “diferentes”.

Não há um posicionamento pacífico sobre este tema, sendo alguns casos admitidos judicialmente, mas entendemos que são casos extremos e totalmente “fora” da curva, já que em regra não é possível existir essa possibilidade.

Ou seja, os Inquilinos podem até requerer a usucapião, mas o sucesso da demanda depende do preenchimento de inúmeros requisitos legais.

E você, já tinha pensado sobre essa possibilidade?

DA ILEGALIDADE DA TARIFA MÍNIMA DE ÁGUA E ESGOTO MULTIPLICADA PELO NÚMERO DE UNIDADES AUTÔNOMAS DO CONDOMÍNIO – PRESUNÇÃO DE CONSUMO AUFERIDA DE UM ÚNICO HIDROMETRO.

As empresas de fornecimento de serviços de água e esgoto possuem o costume realizar a cobrança de uma tarifa mínima presumida (sem a realização de medição no hidrômetro) com base no número de unidades consumidoras existentes em um condomínio.

Ocorre que, embora este tipo de cobrança tenha como justificava o fim social do serviço disponibilizado, é importante destacar que a cobrança de um valor presumido (não medido) na grande maioria das vezes causa prejuízos consideráveis aos consumidores, pois os valores cobrados muitas vezes ultrapassam as quantias devidas com base na medição.

Além disso, não se pode desconsiderar o fato de que existe um contrato de prestação de serviços entre o consumidor e a empresa fornecedora de água e esgoto, fato este que gera direitos e obrigações para ambas as partes, motivo pelo qual o serviço deve ser prestado de modo adequado e o usuário possui a obrigação de pagar por isto.

Tal relação contratual também é regulada pelo Código de Defesa do Consumidor que veda a cobrança de tarifa mínima realizada nos condomínios edilícios onde o consumo total de água é medido por um único hidrômetro.

E mais, o Superior Tribunal de Justiça já possui posicionamento pacifico no sentido de reconhecer a ilegalidade deste tipo de cobrança. Confira-se:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. FORNECIMENTO DE ÁGUA. TARIFA MÍNIMA MULTIPLICADA PELO NÚMERO DE UNIDADES AUTÔNOMAS (ECONOMIAS). EXISTÊNCIA DE ÚNICO HIDRÔMETRO NO CONDOMÍNIO. 1. A cobrança pelo fornecimento de água aos condomínios em que o consumo total de água é medido por único hidrômetro deve se dar pelo consumo real aferido. 2. O Superior Tribunal de Justiça firmou já entendimento de não ser lícita a cobrança de tarifa de água no valor do consumo mínimo multiplicado pelo número de economias existentes no imóvel, quando houver único hidrômetro no local. 3. Recurso especial improvido. Acórdão sujeito ao procedimento do artigo 543-C do Código de Processo Civil. (REsp 1166561/RJ, Rel. Ministro HAMILTON CARVALHIDO, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 25/08/2010, DJe 05/10/2010)

Diante do presente cenário, nota-se que a referida conduta não é compatível com as diretrizes nacionais relativas ao saneamento básico, razão pela qual deverá ser considerada cobrança indevida a forma como praticada, uma vez que existe clara violação aos princípios da isonomia e legalidade.

Portanto, conclui-se que é ILEGAL a cobrança do serviço de fornecimento de água e esgoto com base na presunção de consumo, abarcada na tarifa mínima, multiplicada pelo número de unidades autônomas que compõem o condomínio onde existente apenas um hidrômetro.

E conhece alguém que esteja passando pela referida situação?

Atas de Assembleia de Condomínio: Registrar ou não?

Atas de Assembleias Condominiais são instrumentos particulares que contêm todos os acontecimentos e decisões tomadas durante a reunião de condôminos.

Não existe na legislação a previsão de obrigatoriedade de registro destas, contudo, pela segurança jurídica que pode acarretar aconselha-se que seja realizado o registro perante o Cartório de Títulos e Documentos.

Ora, além de tonar público o instrumento e todas as previsões ali contidas, facilitando/permitindo o acesso/conhecimento de todos, importante considerar a possibilidade de evitar quaisquer riscos como extravios, adulterações e eventuais práticas maliciosas. Ou seja, sempre que necessário poderá ser requerida a sua cópia perante o cartório, independentemente do decurso do tempo.

Você sabe se as atas das assembleias ocorridas no seu condomínio são registradas? Conte-nos abaixo.

Aprovado Projeto de Lei no Senado que Permite a Coleta de Votos Após as Assembleias de Condomínio em Situações de Quórum Especial

Ontem, dia 28/08/2019, foi aprovado no Senado o Projeto de Lei nº 548/2019, de autoria da Senadora SORAYA THRONICKE, que cria um novo artigo no Código Civil, permitindo que as deliberações em assembleias de condomínio possam ser tomadas posteriormente nos casos em que a lei exigir quórum especial.

A justificativa para o referido projeto de lei é a flexibilização da forma como ocorre atualmente, visto que em grande parte das vezes a votação não pode ocorrer por falta de quórum o que inviabiliza várias questões em face da ausência majoritária dos Condôminos.

A legislação atual permite a votação apenas dos condôminos presentes à assembleia.

Assim, referida alteração busca a flexibilização desta forma de obtenção do voto, possibilitando a utilização de outros meios, como, por exemplo, uma página de internet ou outro meio eletrônico idôneo (acessados mediante senha), que não demande a presença física.

Referido projeto permite, inclusive, a coleta posterior de votos, o que atualmente é vedado pela legislação e por posicionamento expresso do STJ.

Segue abaixo a íntegra da proposta aprovada no Senado:

“Art. 1.353-A. Quando o quorum especial acaso exigido pela lei não for alcançado nas convocações presenciais, a correspondente deliberação poderá ser tomada posteriormente, mediante votação eletrônica dos condôminos, em segmento virtual da reunião, desde que:

I – tal possibilidade tenha sido explicitada no instrumento de convocação da assembleia;

II – seja disponibilizado a todos os condôminos, anteriormente à colheita de seus votos, o inteiro teor da ata parcial, relativa ao segmento presencial da reunião da assembleia, do qual deverão constar a transcrição circunstanciada de todos os argumentos então esposados acerca da matéria a ser submetida à deliberação e informações acerca do modo como se procederá à votação e do período em que ela deverá ocorrer;

III – a administração do condomínio disponibilize aplicação de internet ou outro expediente eletrônico idôneo que permita a cada condômino votar individualmente, mediante senha de acesso, justificar o teor do voto, caso queira, e ter acesso de forma contínua, imediatamente após o registro de cada manifestação, ao teor do voto e da eventual justificação dos demais condôminos, singularmente identificados por seu nome e pela respectiva unidade imobiliária.

§ 1º Somente após o cômputo dos votos eletrônicos e presenciais e a publicação de seu somatório, a reunião da assembleia será dada por encerrada, e os respectivos acréscimos, referentes exclusivamente à deliberação eletrônica, serão feitos à ata da assembleia, a que se dará, assim, sua redação final.

§ 2º Se não houver proibição expressa na convenção, a assembleia poderá, alternativamente, por maioria simples, autorizar a coleta individualizada, dentro de prazo não superior a 30 (trinta) dias, do voto dos condôminos ausentes, ainda que sem utilização de meio digital, desde que lhes seja apresentada ata da assembleia contendo o detalhamento dos pontos de vista acerca da questão em deliberação.”

Agora referido projeto segue para discussão e aprovação perante a Câmara dos Deputado.

Vamos aguardar o desfecho final desta questão de extrema importância para a área condominial.

E você, o que achou dessa novidade?

O que é locação de imóvel por temporada?

Conforme preceitua a lei de Locações em seu art. 48, a locação para temporada é aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Portanto, imperioso ressaltar que o contrato para temporada possui as seguintes características peculiares:

  • Prazo máximo de 90 (noventa) dias;
  • O imóvel pode ou não estar mobiliado (caso esteja, é aconselhável a listagem dos bens);
  • O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis (diferente dos outros tipos de locações);
  • O locador pode exigir qualquer modalidade de garantia previstas no artigo 37 da Lei de Locações (caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento);
    -Impossibilidade de prorrogação.

Esgotado o período de vigência do contrato, se o locatário não devolver espontaneamente o bem, cabe ação de despejo por denúncia vazia (imotivada).

Saliente-se, ainda, que nos termos do art. 59, parágrafo primeiro, inciso III, da lei de locações, é admissível liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária, mas desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel.

Ademais, importante salientar que o Locador tem o prazo de 30 dias para propor a ação de despejo, sob pena de ocorrer a prorrogação automática, deixando o contrato de ser por temporada e passando a ser por prazo indeterminado. Sendo que nessa hipótese o contrato só poderá ser rescindido se passados 30 meses e com notificação ao locatário que terá o prazo de 30 dias para desocupar o bem.

Portanto é importantíssimo ficar bastante atento a todas as regras que envolvem este tipo de locação!

E você, sabia dessas peculiaridades? Conte-nos abaixo.