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A IMOBILIÁRIA/PROPRIETÁRIO PODE ACEITAR A DEVOLUÇÃO DAS CHAVES DO INQUILINO QUE ESTÁ EM DÉBITO COM OS ALUGUEIS E/OU ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO?

Esse questionamento é algo corriqueiro na nossa rotina, razão pela qual resolvemos responder através deste post.

Obviamente que receber as chaves nessa situação não é a melhor opção, mas a recusa pode trazer prejuízos ainda maiores, como por exemplo, o abandono do imóvel, entre outros.

Assim, nesse caso, o ideal é que no recibo de recebimento das chaves conste EXPRESSAMENTE a existência de débitos pendentes (se possível descrever todos os débitos/problemas), não dando plena e total quitação do contrato que finda naquela oportunidade.

Multipropriedade Imobiliária. O QUE É?

Também é conhecida como “time sharing”.

A maioria das pessoas já ouviram falar da aquisição de um imóvel, majoritariamente em praias, por mais de uma pessoa.

Funciona como se a propriedade fosse exercida por um período pré-determinado durante o ano, não tendo despesas todos os meses.

O intuito é a redução de custos, acessibilidade, entre outros.

Referido instituto foi regulado como compra compartilhada na Lei de Multipropriedade nº 13.777/2018.

Foi caracterizado como “o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada”.

Ou seja, o bem é adquirido por dois ou mais proprietários, os quais terão os mesmos direitos de uso do bem durante certo período de tempo, previamente fixado, não podendo ser inferior a 7 dias, sejam uteis ou intercalados.

É indivisível e inclui as instalações, equipamentos e mobiliários.

Prazo este que pode ser fixo e determinado (ex. primeira semana de fevereiro), ou flutuante (variável de tempos em tempos, desde que respeitada a objetividade e a transparência no procedimento de escolha) ou, ainda, misto (combinação dos dois sistemas anteriores).

Cuida-se de uma forma de condomínio aplicável aos imóveis em que há uma divisão temporal no aproveitamento exclusivo da titularidade do bem.

Todas as formas de compartilhamento, bem como os direitos e deveres dos multiproprietários deverão ser registradas no Cartório de Registro de Imóveis.

Para a venda/transferência não é preciso a anuência dos demais proprietários e, ainda, a transferência/alienação da fração de tempo correspondente a um dos multiproprietários não garante aos demais condôminos o direito de preferência.

E com relação aos impostos estes são rateados de forma proporcional ao tempo de cada um.

Por fim a administração da multipropriedade é atribuída a um administrador, que é definido no instrumento de instituição do condomínio ou por meio de eleição em assembleia geral dos condôminos.

E você conhecia esse instituto? Compraria um imóvel dessa forma?

#timesharing #multipropriedade #leidemultipropriedade #direitoimobiliario #condominio 

Construtora Paga Apenas 30% da Taxa de Condomínio. Isso é LEGAL?

É muito comum que em prédios recém entregues os moradores fiquem incomodados aos descobrirem que a Construtora paga apenas uma porcentagem da taxa condominial relativa aos imóveis de sua propriedade, cujo percentual gira em torno de 30%.

Essa “possibilidade” é imposta através da previsão na Convenção Condominial, cuja “aprovação” ocorreu no momento da venda dos imóveis, oportunidade em que a maior parte dos adquirentes não sabem sequer o que estão assinando/aprovando. Ou seja, a convenção não só pode, como deve ser considerada um contrato de adesão.

Ocorre que caso isso esteja ocorrendo no seu condomínio (ou já tenha ocorrido) é importante saber que é ILEGALsendo possível requerer a anulação desta estipulação judicialmente, com a consequente devolução de todo o percentual “faltante”.

São vários os Tribunais que possuem este entendimento, incluindo o de Minas Gerais, já que, assim como os moradores, a construtora é condômina do mesmo empreendimento e ambos devem ser tradados de forma IGUALITÁRIA, sob pena de violação do princípio da boa-fé e isonomia.

Não existe qualquer fundamento para que a Construtora seja beneficiada dessa forma, visto que as despesas do Condomínio referentes às áreas comuns oneram TODO o edifício.

E mais, se um Condomínio viajar ou não estiver morando no imóvel, não poderá ser beneficiado da mesma maneira, devendo arcar com 100% da taxa condominial, já que a obrigatoriedade de pagar as despesas de condomínio decorre do direito de propriedade, o qual confere os bônus, mas também os ônus.

Sendo assim, cada condômino deve contribuir em condições de equilíbrio com os custos de manutenção e conservação do Condomínio independentemente de sua utilização.

Ademais, evidente que o resultado desta ilegalidade é desastroso para o Condomínio, já que à medida que o percentual devido deixou de ser arrecadado, criou-se um vácuo financeiro que resultará em acúmulo de dívidas ou no aumento da taxa ordinária mensal para os demais condôminos.

Portanto, aconselha-se que as pessoas que estão passando por este tipo de problema procurem um advogado especialista neste tipo de ação e acione o judiciário para pleitearem os seus direitos.

Tem alguma dúvida a respeito? Entre em contato conosco, será um prazer auxiliá-lo (a).

A Sócia, Dra. Carla Cruz Guimarães de Almeida, foi novamente nomeada membro da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Estado de Minas Gerais – OAB/MG.

É com imensa satisfação que comunicamos que a sócia, Dra. Carla Cruz Guimarães de Almeida, foi novamente nomeada membro da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Estado de Minas Gerais – OAB/MG.

Desde abril de 2015 ela integra a referida comissão ao lado de vários profissionais especialistas nessa área.

Que venha mais um triênio repleto de troca de experiências e de muito aprendizado.

Obras e Reformas na área comum do Condomínio. O que preciso saber?

Antes de começar a pensar em reforma é preciso compreender uma coisa muito importante: A LEGISLAÇÃO!

Por isso, estar bem informado para realizar o processo de APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIA é essencial. .
São os artigos 1.341 à 1.343 do Código Civil que abordam o tema.

Além disso, é preciso atenção aos HORÁRIOS E DIAS em que se é permitido fazer barulho.

Geralmente é a CONVENÇÃO e/ou o REGIMENTO INTERNO que dispõem sobre esses detalhes.

Ademais, é preciso identificar o tipo de obra a ser realizada, visto que esta pode ser NECESSÁRIA, ÚTIL OU VOLUPTUÁRIA.

É com esses parâmetros – apesar de não serem os mais fáceis de interpretar – que a lei determina o quórum necessário para a aprovação. A exceção são as obras emergenciais – essas devem ser feitas naquele momento.

Resumidamente assim dispõe o Código Civil:

VOLUPTUÁRIAS são aquelas de “mero deleite”, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável;


ÚTEIS são as que aumentam ou facilitam o uso do bem; 


NECESSÁRIAS são as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

Depois que ficar claro em qual dos três tipos suas obras se encaixam, o síndico deve atender o que diz a lei sobre cada uma delas.

Com relação aos quóruns de aprovação:

OBRAS VOLUPTUÁRIAS devem ser aprovadas pelo voto de DOIS TERÇOS DOS CONDÔMINOS (diferente do número de presentes na assembleia).

ÚTEIS precisam ser aprovadas pela MAIORIA DOS CONDÔMINOS, ou seja, 50% mais um.

NECESSÁRIAS são divididas em dois grupos:

1. Urgentes (com despesas excessivas): precisa ser comunicada à assembleia convocada imediatamente. .
2. Não urgentes (com despesas excessivas): só após autorização da assembleia.

Por fim, é preciso investir tempo e cuidado ao escolher uma empresa séria para contratar. Peça referências, conheça a trajetória do prestador de serviços e se assegure de que ele tenha toda a documentação exigida para a execução da obra que você precisa.

Além disso, garanta a emissão da ART, que é a sigla de Anotação de Responsabilidade Técnica. Este é o instrumento através do qual o profissional registra as atividades técnicas solicitadas através de contratos para o qual o mesmo foi contratado.

Os 6 erros mais comuns cometidos pelos Síndicos

Função complicada, por vezes estressante.

Ser síndico é uma responsabilidade extremamente complexa.

O Síndico lida, diariamente, com reclamações, tarefas, cobranças, diálogos, exigências, direitos e deveres seus e dos próprios moradores. 
Não é uma tarefa fácil!

Vamos apresentar abaixo os 6 erros mais comuns cometidos pelos Síndicos.

1º) NÃO CONHECER A CONVENÇÃO CONDOMINIAL E O REGIMENTO INTERNO.

O Síndico precisa saber a integralidade destes documentos, visto que são as regras que norteiam todos os direitos e deveres dos Condôminos, é o que rege o Condomínio.


Não ter conhecimento de todas as suas minúcias é o PIOR erro que o Síndico pode cometer.

2º) ASSEMBLEIAS IRREGULARES.

Realizar assembleias condominiais irregulares, sem atender aos preceitos previstos na Convenção Condominial.


As questões decididas em assembleias irregulares não são válidas, o que pode trazer grande prejuízo ao Condomínio.

3º) EXPOSIÇÃO DOS INADIMPLENTES.

É muito comum esse tipo de deslize durante uma Assembleia e/ou medida decorrente da própria inadimplência ou até mesmo da prática de infrações.
Porém, é gravíssimo expor os devedores.


A questão dos inadimplentes deve ser resolvida particularmente entre ambos.


Lembre-se: jamais colocar em edital ou mesmo tornar público por meios digitais os nomes dos devedores!

4º) OBRAS SEM APROVAÇÃO.

Toda e qualquer obra necessita de APROVAÇÃO, salvo as extremamente emergenciais.


A realização de obras sem consultar a Assembleia é uma infração gravíssima!

5º) NÃO SE COMUNICAR COM MORADORES.

É importantíssimo para uma boa gestão a conversa e o diálogo com os moradores.


Então é recomendável que o Síndico busque sempre saber as necessidades dos moradores. 


Manter-se em comunicação com todos transparece confiança e segurança para o coletivo.

6º) OFERECER DESCONTOS AOS INADIMPLENTES.

A negociação com inadimplentes NUNCA deve envolver descontos, talvez o parcelamento do débito.


Isso porque o valor do devedor pertence ao coletivo, e não é uma dívida entre Síndico e inadimplente. 


Isso pode estremecer relações, visto que é uma espécie de benefício aos inadimplentes em detrimento dos que estão em dia com o Condomínio.

Taxas Condominiais:Responsabilidade pelo pagamento do condomínio se inicia com o recebimento das chaves.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu ao julgar um Recurso Repetitivo que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais só se inicia com a imissão na posse, ou seja, o simples registro da Promessa de Compra e Venda não é suficiente para caracterizar referida obrigação.

Assim, referida tese deverá orientar as demais instâncias do Judiciário ao julgarem situações similares. Ressalte-se que não serão admitidos recursos para o STJ contra decisões que estejam em consonância com este entendimento.

Nesse sentido, restará afastada a responsabilidade dos adquirentes de imóveis na planta que recebem as chaves após expirado o prazo para entrega, pratica muito utilizada pelas construtoras.

Contudo, caso o adquirente seja compelido pelo Condomínio ao referido pagamento, imprescindível que seja proposta ação de cobrança em face da construtora, que era a possuidora do imóvel.

Segue abaixo a ementa da decisão que ensejou este entendimento:

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.

ART.  543-C DO  CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR.

PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.

1. Para efeitos do art.  543-C do  CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.

c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

2. No caso concreto, recurso especial não provido.

(REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015)

Vislumbra-se que referido entendimento irá proteger o consumidor da prática de condutas lesivas e dos contratos leoninos, impondo o pagamento das taxas condominiais anteriores ao recebimento das chaves ao verdadeiro possuidor, protegendo a parte hipossuficiente da relação.

Portanto, aconselha-se que as pessoas que estão passando por este tipo de problema procurem um advogado com conhecimento neste tipo de ação e acione o judiciário para pleitear os seus direitos.

Os Direitos dos Consumidores no Caso de Vícios Construtivos Ocultos Graves.

Em razão da implementação de políticas públicas foi possibilitado a uma parcela considerável da população a realização do “sonho da casa própria” utilizando-se de financiamento imobiliários que muitas vezes somente são viabilizados em razão de subsídios concedidos pelo governo às construtoras e às instituições financeiras.

Ocorre que, embora a popularização da “casa própria” seja um negócio extremamente lucrativo para as construtoras, muitas vezes estas empresas deixam de cumprir com requisitos mínimos de segurança e consistência do empreendimento com o objetivo de obter ganhos ainda maiores com a comercialização dos imóveis.

No entanto, esta ausência de cuidado no momento da construção do imóvel pode gerar vícios estruturais que muitas vezes são irreversíveis, como por exemplo a falta de sondagem do subsolo que resulta na ausência de solidez da edificação.

Todavia, a legislação pátria prevê mecanismos de defesa que garantem ao consumidor (parte mais frágil desta situação) a possibilidade de reclamar os seus direitos, através de pedidos de rescisão contratual, aplicação de multa e restituição integral do valor investido, conforme se infere dos termos dos artigos 618, do Código Civil de 2002in verbis:

Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo(sem grifos ou destaques no original)

Além disso, vale lembrar que ao consumidor também é possível requerer a aplicação de multa por descumprimento contratual em relação a construtora, mesmo que no contrato firmado não exista tal previsão, em razão da possibilidade de inversão da cláusula penal contra a empresa que não cumpre com suas obrigações previamente pactuadas.

Ademais, é importante destacar que muitas vezes as construtoras tentam se furtar de suas obrigações com os mais diversos argumentos, mas o posicionamento majoritário do judiciário é no sentindo de que o consumidor tem direito ao ressarcimento do valor investido, além de indenização pelos danos morais e materiais causados, conforme se infere dos recentes julgados proferidos pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais – TJMG que seguem abaixo colacionados:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – VÍCIO OCULTO CONSTATADO – REDIBIÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DANO MORAL – OCORRÊNCIA – DEVER DE INDENIZAR – QUANTUM INDENIZATÓRIO – RAZOABILIDADE – DANOS MATERIAIS – PREJUÍZOS ADVINDOS DO ALAGAMENTO DO IMÓVEL – RESSARCIMENTO DEVIDO.

– A constatação de vício redibitório autoriza o comprador do bem defeituoso a pleitear a rescisão do vínculo contratual ou, ainda, o abatimento do preço em valor correspondente ao defeito (art. 442CC/2002).

– Apurada, mediante Perícia conclusiva, em contraditório, a existência de vício oculto no imóvel adquirido, consistente na falta de imprescindível sondagem do subsolo do sítio onde foi realizada a construção, tendo em vista a situação topográfica do terreno, bem como verificado que os Adquirentes tiveram ciência do defeito apenas com a produção do Laudo Oficial, não se configura a decadência prevista no art. 445, do Código Civil.

– A existência de vícios construtivos não aparentes e de difícil constatação, que se apresentam em imóvel novo, gera não um mero aborrecimento, mas abalo moral, por criar situação de flagrante intranquilidade de espírito e abalo psicológico ao Comprador.

– No arbitramento do valor de indenização por dano moral devem ser observados os critérios de moderação, proporcionalidade e razoabilidade em sintonia com o ato ilícito e suas repercussões, como, também, com as condições pessoais das partes.

– A indenização por dano moral não pode servir como fonte de enriquecimento do indenizado, nem consubstanciar incentivo à reincidência do responsável pela prática do ilícito.

– Presente o nexo de concausalidade entre o alagamento do imóvel e os vícios construtivos apurados, o Vendedor/Construtor responde pelos danos materiais suportados pelo Comprador.(TJMG – Apelação Cível 1.0024.08.940570-8/002, Relator (a): Des.(a) Roberto Vasconcellos , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 23/03/2017, publicação da sumula em 04/04/2017) (sem grifos ou destaques no original)

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. COMPROVAÇÃO. RESCISÃO DEVIDA. DANO MORAL. VERIFICAÇÃO. FRUIÇÃO E MULTA POR RESCISÃO CONTRATUAL. RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA. INEXIGIBILIDADE DESSAS VERBAS DO COMPRADOR. Comprovada a existência de vício construtivo em imóvel adquirido na planta, impõe-se o acolhimento do pedido de rescisão do contrato. Configura dano moral a constatação de vício de construção em imóvel adquirido na planta. A parte que dá causa a rescisão do contrato não tem direito a receber verbas decorrentes de multa pela rescisão do contrato e de fruição do bem. (TJMG – Apelação Cível 1.0027.03.003524-3/001, Relator (a): Des.(a) Cabral da Silva , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 26/07/2016, publicação da sumula em 05/08/2016) (sem grifos ou destaques no original)

Por fim, imperioso ressaltar que no caso de não ser opção do consumidor requerer a rescisão contratual, é possível solicitar indenização por danos morais pela a ocorrência de fatos que abalem a sua honra e “tirem o seu sono”, como por exemplo no caso de desmoronamentos derivados de problemas de vícios construtivos em locais dentro do empreendimento, além do pedido de indenização por danos materiais decorrentes da desvalorização dos imóveis, já que a imagem do residencial/condomínio pode ser divulgada de forma depreciativa através das redes sociais, rádio e televisão, o que obviamente impacta negativamente e afeta na precificação dos apartamentos.

De outro lado, é imprescindível que o consumidor não perca tempo, pois muitas vezes questões que envolvem a solidez e vícios construtivos do imóvel podem colocar em risco a integridade física e psicológica de quem habita o local, razão pela qual é imprescindível a propositura da ação o mais rápido possível.

Em sendo assim, é recomendável que aqueles que estejam vivenciando situações similares, que procurem um profissional qualificado, especialista em direito imobiliário, para o ajuizamento de uma ação judicial, a fim de amenizar os prejuízos pessoais e patrimoniais decorrentes da aquisição de um imóvel com vícios construtivos.