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Coronavírus (covid-19) e a possibilidade de ajuizamento de ação revisional dos contratos de locação comercial.

Ainda que a orientação primordial repassada a todos os que nos procuram com questionamentos referentes à renegociação dos contratos de locação comercial em razão da pandemia do Coronavírus seja a renegociação no âmbito extrajudicial, cumpre-nos dispor sobre a possibilidade de ajuizamento de ação judicial revisional em alguns casos específicos.

Salienta-se que embora seja aplicável a lei específica às relações locatícias (lei 8.245/91), a revisão dos contratos encontra respaldo nos artigos 478, 479 e 480 do Código Civil, segundo os quais, se a ocorrência de “acontecimentos extraordinários e imprevisíveis” (como a situação atual do Covid-19) tornar a prestação de uma das partes “excessivamente onerosa”, é possível pleitear a redução da prestação ou seu modo de execução.

Assim, inexistindo consenso extrajudicial entre inquilino e proprietário quanto à renegociação do contrato de locação, imperioso salientar que a lei autoriza, em casos excepcionais, a ação revisional de aluguel.

Para tal prática o primeiro requisito essencial é que tenha decorrido três anos ou mais do início da relação locatícia (art. 19 da Lei do Inquilinato).

E mais, imperioso que o locatário que atenda ao requisito supracitado e deseje ingressar judicialmente, colha todas as provas necessárias que demonstrem a queda do seu faturamento e os impactos da pandemia em seu negócio ou, ainda, comprove a redução dos alugueres cobrados em imóveis que possuem condições semelhantes (desproporcionalidade entre o que esta sendo cobrado e o valor de mercado), esta último pode, inclusive, ser feita através de perícia em momento oportuno.

Além disso, é necessário que haja indicação das cláusulas que se pretende revisar, além da indicação do “novo valor” a título de aluguel pretendido.

Ademais, é possível formular pedido de fixação, pelo juiz, de aluguel provisório, que “não poderá ser inferior a 80% do aluguel vigente”, até que a demanda seja julgada em definitivo (art. 68 da lei 8.245/91).

Portanto, verifica-se que no caso extremo de impossibilidade de custear com o aluguel da forma como pactuado previamente em razão dos severos impactos da pandemia e em face da recusa do locador em resolver administrativamente a questão, desde de que exauridas todas as tentativas possíveis, é permitido que o empresário busque guarida no Judiciário, ainda que seja imprevisível o resultado final.

Coronavírus (COVID-19) e a Possibilidade de Renegociação dos Contratos de Locação Comercial

São públicos e notórios os desastrosos impactos causados pela pandemia do coronavírus (COVID-19) na atividade econômica no Brasil (e no mundo), seja em razão do isolamento social, como em decorrência das normas estatais que determinam a suspensão de diversas atividades empresariais.

Atos governamentais têm sido praticados para “socorrer” a atividade econômica, como por exemplo, a MP 927/20 que disciplina sobre as medidas trabalhistas para enfrentamento da calamidade pública reconhecida pelo Decreto nº 6/20, aprovado pelo Congresso Nacional.

Além disso, em 03/04/2020, foi aprovado pelo Senado o Projeto de Lei nº 1.179/2020, que possui como objetivo principal criar regras transitórias com o intuito de preservar contratos e servir de base para futuras decisões judiciais. O referido projeto seguirá para aprovação da Câmara dos Deputados e posteriormente para sanção/veto presidencial.

Contudo, uma dúvida corriqueira é com relação aos contratos de locação comercial atualmente em vigor frente às referidas decisões governamentais que determinam a suspensão dos seus serviços.

Como medida preventiva sugere-se que o Inquilino impactado pela crise negocie extrajudicialmente a revisão do valor dos aluguéis, seja através de requerimento de descontos, isenções, parcelamentos, postergação dos pagamentos, entre outros. Cediço que referido ato visa garantir a sobrevivência da empresa, além de evitar eventual encerramento do contrato vigente.

Outrossim, o citado requerimento deve ser feito o mais rápido possível para fins de garantir tempo hábil para que as partes convencionem a melhor solução para ambas, embasada no bom senso, razoabilidade e proporcionalidade, o que certamente irá minorar os reflexos que irão atingir toda a coletividade.

Neste procedimento não é indicado que as tratativas sejam realizadas apenas por ligações telefônicas ou reuniões presenciais sem a confecção de atas, sugere-se que sejam enviados e-mails comprobatórios do interesse de negociação e manutenção da relação locatícia ou, ainda, notificações extrajudiciais.

Em razão da excepcionalidade da situação atual recomenda-se o bom senso de ambas as partes, pautado no desejo de permanência do contrato vigente ou, ainda, sem que haja o ajuizamento de uma ação judicial que certamente levará vários anos para ser finalizada e certamente acarretará juízos para os envolvidos.

Ademais, imperioso destacar que ainda que alguns instrumentos contratuais tenham previsão expressa de renúncia ao “direito de revisão do valor dos aluguéis durante a vigência do contato” (art. 54-A da lei de Locações), nada impede que haja nova pactuação.

E mais, o art. 18 do mesmo instrumento legal permite a celebração de um novo acordo, senão vejamos:

Art. 18 da Lei do Inquilinato: É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste;

Nesse sentido, tanto locadores quanto locatários precisam entender que a renegociação no âmbito extrajudicial sempre será a melhor opção, sendo capaz de reduzir os custos operacionais da empresa diretamente afetada por um lado e por outro, reduzir o risco de vacância do imóvel por um período incerto diante do cenário atual ou, ainda, eventual lapso temporal de inadimplência.

Destaca-se, inclusive, a necessidade de consultar um advogado especialista nesta área para que não ocorram maiores prejuízos.

A IMOBILIÁRIA/PROPRIETÁRIO PODE ACEITAR A DEVOLUÇÃO DAS CHAVES DO INQUILINO QUE ESTÁ EM DÉBITO COM OS ALUGUEIS E/OU ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO?

Esse questionamento é algo corriqueiro na nossa rotina, razão pela qual resolvemos responder através deste post.

Obviamente que receber as chaves nessa situação não é a melhor opção, mas a recusa pode trazer prejuízos ainda maiores, como por exemplo, o abandono do imóvel, entre outros.

Assim, nesse caso, o ideal é que no recibo de recebimento das chaves conste EXPRESSAMENTE a existência de débitos pendentes (se possível descrever todos os débitos/problemas), não dando plena e total quitação do contrato que finda naquela oportunidade.

O que é locação de imóvel por temporada?

Conforme preceitua a lei de Locações em seu art. 48, a locação para temporada é aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Portanto, imperioso ressaltar que o contrato para temporada possui as seguintes características peculiares:

  • Prazo máximo de 90 (noventa) dias;
  • O imóvel pode ou não estar mobiliado (caso esteja, é aconselhável a listagem dos bens);
  • O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis (diferente dos outros tipos de locações);
  • O locador pode exigir qualquer modalidade de garantia previstas no artigo 37 da Lei de Locações (caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento);
    -Impossibilidade de prorrogação.

Esgotado o período de vigência do contrato, se o locatário não devolver espontaneamente o bem, cabe ação de despejo por denúncia vazia (imotivada).

Saliente-se, ainda, que nos termos do art. 59, parágrafo primeiro, inciso III, da lei de locações, é admissível liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária, mas desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel.

Ademais, importante salientar que o Locador tem o prazo de 30 dias para propor a ação de despejo, sob pena de ocorrer a prorrogação automática, deixando o contrato de ser por temporada e passando a ser por prazo indeterminado. Sendo que nessa hipótese o contrato só poderá ser rescindido se passados 30 meses e com notificação ao locatário que terá o prazo de 30 dias para desocupar o bem.

Portanto é importantíssimo ficar bastante atento a todas as regras que envolvem este tipo de locação!

E você, sabia dessas peculiaridades? Conte-nos abaixo.