s

Tag Archives: Sindico

Construtora Paga Apenas 30% da Taxa de Condomínio. Isso é LEGAL?

É muito comum que em prédios recém entregues os moradores fiquem incomodados aos descobrirem que a Construtora paga apenas uma porcentagem da taxa condominial relativa aos imóveis de sua propriedade, cujo percentual gira em torno de 30%.

Essa “possibilidade” é imposta através da previsão na Convenção Condominial, cuja “aprovação” ocorreu no momento da venda dos imóveis, oportunidade em que a maior parte dos adquirentes não sabem sequer o que estão assinando/aprovando. Ou seja, a convenção não só pode, como deve ser considerada um contrato de adesão.

Ocorre que caso isso esteja ocorrendo no seu condomínio (ou já tenha ocorrido) é importante saber que é ILEGALsendo possível requerer a anulação desta estipulação judicialmente, com a consequente devolução de todo o percentual “faltante”.

São vários os Tribunais que possuem este entendimento, incluindo o de Minas Gerais, já que, assim como os moradores, a construtora é condômina do mesmo empreendimento e ambos devem ser tradados de forma IGUALITÁRIA, sob pena de violação do princípio da boa-fé e isonomia.

Não existe qualquer fundamento para que a Construtora seja beneficiada dessa forma, visto que as despesas do Condomínio referentes às áreas comuns oneram TODO o edifício.

E mais, se um Condomínio viajar ou não estiver morando no imóvel, não poderá ser beneficiado da mesma maneira, devendo arcar com 100% da taxa condominial, já que a obrigatoriedade de pagar as despesas de condomínio decorre do direito de propriedade, o qual confere os bônus, mas também os ônus.

Sendo assim, cada condômino deve contribuir em condições de equilíbrio com os custos de manutenção e conservação do Condomínio independentemente de sua utilização.

Ademais, evidente que o resultado desta ilegalidade é desastroso para o Condomínio, já que à medida que o percentual devido deixou de ser arrecadado, criou-se um vácuo financeiro que resultará em acúmulo de dívidas ou no aumento da taxa ordinária mensal para os demais condôminos.

Portanto, aconselha-se que as pessoas que estão passando por este tipo de problema procurem um advogado especialista neste tipo de ação e acione o judiciário para pleitearem os seus direitos.

Tem alguma dúvida a respeito? Entre em contato conosco, será um prazer auxiliá-lo (a).

Obras e Reformas na área comum do Condomínio. O que preciso saber?

Antes de começar a pensar em reforma é preciso compreender uma coisa muito importante: A LEGISLAÇÃO!

Por isso, estar bem informado para realizar o processo de APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIA é essencial. .
São os artigos 1.341 à 1.343 do Código Civil que abordam o tema.

Além disso, é preciso atenção aos HORÁRIOS E DIAS em que se é permitido fazer barulho.

Geralmente é a CONVENÇÃO e/ou o REGIMENTO INTERNO que dispõem sobre esses detalhes.

Ademais, é preciso identificar o tipo de obra a ser realizada, visto que esta pode ser NECESSÁRIA, ÚTIL OU VOLUPTUÁRIA.

É com esses parâmetros – apesar de não serem os mais fáceis de interpretar – que a lei determina o quórum necessário para a aprovação. A exceção são as obras emergenciais – essas devem ser feitas naquele momento.

Resumidamente assim dispõe o Código Civil:

VOLUPTUÁRIAS são aquelas de “mero deleite”, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável;


ÚTEIS são as que aumentam ou facilitam o uso do bem; 


NECESSÁRIAS são as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

Depois que ficar claro em qual dos três tipos suas obras se encaixam, o síndico deve atender o que diz a lei sobre cada uma delas.

Com relação aos quóruns de aprovação:

OBRAS VOLUPTUÁRIAS devem ser aprovadas pelo voto de DOIS TERÇOS DOS CONDÔMINOS (diferente do número de presentes na assembleia).

ÚTEIS precisam ser aprovadas pela MAIORIA DOS CONDÔMINOS, ou seja, 50% mais um.

NECESSÁRIAS são divididas em dois grupos:

1. Urgentes (com despesas excessivas): precisa ser comunicada à assembleia convocada imediatamente. .
2. Não urgentes (com despesas excessivas): só após autorização da assembleia.

Por fim, é preciso investir tempo e cuidado ao escolher uma empresa séria para contratar. Peça referências, conheça a trajetória do prestador de serviços e se assegure de que ele tenha toda a documentação exigida para a execução da obra que você precisa.

Além disso, garanta a emissão da ART, que é a sigla de Anotação de Responsabilidade Técnica. Este é o instrumento através do qual o profissional registra as atividades técnicas solicitadas através de contratos para o qual o mesmo foi contratado.

Os 6 erros mais comuns cometidos pelos Síndicos

Função complicada, por vezes estressante.

Ser síndico é uma responsabilidade extremamente complexa.

O Síndico lida, diariamente, com reclamações, tarefas, cobranças, diálogos, exigências, direitos e deveres seus e dos próprios moradores. 
Não é uma tarefa fácil!

Vamos apresentar abaixo os 6 erros mais comuns cometidos pelos Síndicos.

1º) NÃO CONHECER A CONVENÇÃO CONDOMINIAL E O REGIMENTO INTERNO.

O Síndico precisa saber a integralidade destes documentos, visto que são as regras que norteiam todos os direitos e deveres dos Condôminos, é o que rege o Condomínio.


Não ter conhecimento de todas as suas minúcias é o PIOR erro que o Síndico pode cometer.

2º) ASSEMBLEIAS IRREGULARES.

Realizar assembleias condominiais irregulares, sem atender aos preceitos previstos na Convenção Condominial.


As questões decididas em assembleias irregulares não são válidas, o que pode trazer grande prejuízo ao Condomínio.

3º) EXPOSIÇÃO DOS INADIMPLENTES.

É muito comum esse tipo de deslize durante uma Assembleia e/ou medida decorrente da própria inadimplência ou até mesmo da prática de infrações.
Porém, é gravíssimo expor os devedores.


A questão dos inadimplentes deve ser resolvida particularmente entre ambos.


Lembre-se: jamais colocar em edital ou mesmo tornar público por meios digitais os nomes dos devedores!

4º) OBRAS SEM APROVAÇÃO.

Toda e qualquer obra necessita de APROVAÇÃO, salvo as extremamente emergenciais.


A realização de obras sem consultar a Assembleia é uma infração gravíssima!

5º) NÃO SE COMUNICAR COM MORADORES.

É importantíssimo para uma boa gestão a conversa e o diálogo com os moradores.


Então é recomendável que o Síndico busque sempre saber as necessidades dos moradores. 


Manter-se em comunicação com todos transparece confiança e segurança para o coletivo.

6º) OFERECER DESCONTOS AOS INADIMPLENTES.

A negociação com inadimplentes NUNCA deve envolver descontos, talvez o parcelamento do débito.


Isso porque o valor do devedor pertence ao coletivo, e não é uma dívida entre Síndico e inadimplente. 


Isso pode estremecer relações, visto que é uma espécie de benefício aos inadimplentes em detrimento dos que estão em dia com o Condomínio.

Taxas Condominiais:Responsabilidade pelo pagamento do condomínio se inicia com o recebimento das chaves.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu ao julgar um Recurso Repetitivo que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais só se inicia com a imissão na posse, ou seja, o simples registro da Promessa de Compra e Venda não é suficiente para caracterizar referida obrigação.

Assim, referida tese deverá orientar as demais instâncias do Judiciário ao julgarem situações similares. Ressalte-se que não serão admitidos recursos para o STJ contra decisões que estejam em consonância com este entendimento.

Nesse sentido, restará afastada a responsabilidade dos adquirentes de imóveis na planta que recebem as chaves após expirado o prazo para entrega, pratica muito utilizada pelas construtoras.

Contudo, caso o adquirente seja compelido pelo Condomínio ao referido pagamento, imprescindível que seja proposta ação de cobrança em face da construtora, que era a possuidora do imóvel.

Segue abaixo a ementa da decisão que ensejou este entendimento:

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.

ART.  543-C DO  CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR.

PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.

1. Para efeitos do art.  543-C do  CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.

c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

2. No caso concreto, recurso especial não provido.

(REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015)

Vislumbra-se que referido entendimento irá proteger o consumidor da prática de condutas lesivas e dos contratos leoninos, impondo o pagamento das taxas condominiais anteriores ao recebimento das chaves ao verdadeiro possuidor, protegendo a parte hipossuficiente da relação.

Portanto, aconselha-se que as pessoas que estão passando por este tipo de problema procurem um advogado com conhecimento neste tipo de ação e acione o judiciário para pleitear os seus direitos.